写字楼租赁

2、新兴需求将加速市场需求格局演进
 

鉴于近几年零售总额增速的放缓以及2019年自建库开始更直接影响租赁市场等方面的压力，中国物流市场总体需求在保持韧性的同时增速或有所放缓。但同时，基于对市场的长期追踪，我们观察到，在经历了黄金十年之后，中国物流市场正在发生需求格局的演变，传统类型的需求增长正在放缓，而未来的增长点会集中在一些新兴需求类型。本次疫情的极端情况在给物流市场带来挑战的同时，也进一步明确了部分新兴需求的必然性。

相关数据显示，中国生鲜电商市场规模在2016-2019年间以超过50%的复合增长率增长至超过3500亿元的规模。本次疫情下，多家生鲜电商平台订单量急剧增加，线上购买生鲜的普及率大幅提高。虽然面临订单量的剧增，生鲜电商会在短期内面临运力紧张的局面，但是一定程度上为整个行业的中长期发展创造新的机遇，进而激发冷链物流行业的市场需求。

冷链运营商有望急速加入市场与物流企业联合升级冷链网络，前置仓的上游环节如城市或经济圈分配中心的需求将利好部分高标库的租金表现。值得提到，冷链尤其是生鲜板块供应链环节的最后一环近几年通过线下超市联合等方法得以初步落实。举例来说，盒马生鲜在上海市的线下门店从2016年的7家上升到了2019年的40余家，而这些门店除了线下零售功能之外也同时为其线上销售提供前置仓的功能。目前中国冷链市场依然面临设施供不应求、建造成本高、地理分布不均衡的问题。冷链用户的升级需求催生冷链设施提供商或者运营商加入市场。近年来已有头部传统物流开发商将部分高标库租给冷链运营商，改造成冷库后提供给生鲜电商作为区域、城市配送中心。
 

通过本次疫情，市场各方主体将进一步意识到周转效率、人员健康安全等需求的重要性，因此我们认为包括自动化在内的一系列智能科技将提速中国高标仓库的发展，创造更多投资机会。相比传统仓储，高标仓库具有空间利用率高和合规属性强等特点，能有效提升企业供应链效率。目前中国高标仓仅占仓储总量的5-10%，表明现有市场存在较大升级需求的潜力。

综上，在短期内，市场活跃度及市场情绪将受到此次疫情的显着影响，中国商业地产的各细分物业类别市场都将受到不同程度和形式的影响，其程度将主要取决于疫情持续的时长和政策对冲的力度，同时也取决于行业内各主体的应对能力。中长期来说，我们依然保持“中国商业地产市场极具韧性”的判断。我们会持续关注疫情的发展以及对房地产市场的影响，并及时分享我们的观点，为客户和业界提供参考。
 

来源：仲量联行