写字楼租赁

钟伟：2020年楼市的6大猜想
 

[提要]北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，2020年中国经济增速会放缓，但会是一个温和的放缓过程;今后相当长的时间，中国房地产行业仍然会处于一个高位的平台期，猜测从今年年底，到明年上半年前几个月，开发商拿地的热情可能进一步的高涨。他对对2020年楼市的六大猜想：拐点已经来临、长效机制未必不好、房企也要靠本领了、商办安全边际渐宽、行业寄生群体萎缩、虚转型不如实深耕。

中国的房地产市场仍然处于一个新房占据主导地位，市场份额超过80%，甚至更高。所以仍然是一个增量市场，不是一个存量市场。总之，房地产市场具备相当强的韧性，会逐步稳定下来，总体的日子并不难过。
 

钟伟主任主要从事金融行业研究，且主要涉及房地产，他首先说的第一点是我们怎么去看待目前经济运行的态势，有很多人非常担心，就像很多人担心房地产一样。对中国经济不用担心它会继续放缓，同时对房地产我们也不用担心这个行业会有什么特别大的问题，这个行业即便不是一个朝阳旭日上升的行业，也是一个壮盛期。
 

我们第一个不用担心经济继续下行。我们看怎么理解下行，在2018年的时候，中国的GDP增速大概是6.7，在大的经济体量中，在全球超过1万亿的GDP是排第二，第一是印度。印度在2019年已经在5以下，中国还在6以上，6以上GDP增速在26个超过1万亿美金的GDP大国中间是排第一的。所以我们对我们自己潜在能力相比是慢了，但感谢外部的经济体，他们的表现比我们的差。

 

2020年中央经济工作会议刚开完，期待大家去看一下，有几个变化，6左右还是要保的，意味着2020年经济增速不会太慢，经济下行的压力有所加大的定位，经济下行的原因去年定调是有结构性周期性原因，今年增加了一个原因，有体制性因素。总体来说，2020年中国经济增速会放缓，但是一个温暖的放缓的过程。

 

第二就是房地产市场是相当大的韧性，为什么说房地产市场有相当强的韧性，举一个例子，2015年的我们商品房销售面积可能在12亿平米左右，今年可能会有17亿平米略多一点，就是市场增长了50%。从金额角度来讲，2015年房地产销售的金额大概是8万亿多一点，今年可能翻一倍。而在这么一个三到四年过程当中，全国的商品房的施工和新开工两个加起来，在2015年大概是73亿平米，现在大概是84、85亿平米，所以我们销售金额翻了一倍，销售的量翻了大概50%，但是整个库存情况只比2015年微增12%-13%，所以整个市场韧性更足了。开发商目前每年筹集资金到位的量远远大于开发商每年投出去的资金，投资金额的量。不用担心政策，我们看到一些地方政府已经采取一些政策，比如限购政策的松绑，海南、长沙已经有明显的松绑，在2020年这些政策会进一步调整。另外逆周期调控也是一定的，不用担心，中国的货币政策的余地，中国财政政策的余地，都还是很大的。我举一个例子，货币政策，如果大家关注一下易刚行长在《求是》杂志上发表的文章，人民币汇率比我们预想的强很多，所以不用担心，总结起来讲，2020年可能是一个中国经济下行的持续的一年，但总体的日子并不难过，房地产也可能会逐步稳定下来。我个人的猜测从今年年底，到明年上半年前几个月，可能开发商拿地的热情会进一步的高涨。

拐点已经来临
 

我们第一个猜想可能是行业的拐点已经到来，这个拐点主要是指规模的增长，为什么我们倾向认为2019年从销售的面积来讲，略有增长，销售金额可能从统计数据来讲有7-8%的增长，可是为什么我们认为行业的高位拐点已经到了，我们可以看一下销售权益比，全国百强房地产企业大概占据房地产市场销售金额68-69%，销售权益比在2019年大约是78-79%，所以根据这些，我们认为只有流量销售，没有权益销售的那些是掺水的。掺水估计起来，我们相信2019年真实的房地产运行情况是比2018年略差的，真实的财务数据要比表的数据大概虚夸了2%-3%，但并不以为过去几年没有虚夸，过去几年也有系统性虚夸，房地产出现这种虚夸的局面是可以倒逼的，因为我们规模进一步往行业前十、前二十，以便争取到更多金融资源，进入银行白名单，这是没有办法。
 

不过我们得理解，2019年事实上并不一定比2018年更好，也就意味着像商办这块数据可能是更真实的，因为商办的数据在2019年我们可以看到，写字楼大概销售下降了16%，商铺下降了14%，这么一个水平。所以行业在2019年可能整体持平略有下降。所以总体上来说，中国的房地产市场仍然处于一个新房占据主导，可能市场份额超过80%，甚至更高的一个市场的情况，这仍然是一个增量市场，不是一个存量市场。
 

长效机制未必不好
 

第二个猜想是长效机制到底是好还是不好，很多人特别对房住不炒之后的限购、限价、限商，一系列的限感到特别不舒服，但我们要换位思考一下，你作为开发商对这些阻碍力集聚做大做规模的措施都是不规模的，但政府考虑不是这样，政府考虑房地产发展如此之快，对实体经济，对于金融稳定，对于居民的消费产生作用，例如房地产和实体经济，在2016年的第三季度之后到现在，对于房地产的新增的信贷，远远超出了对实体经济的新增信贷。这是很厉害了，我们同样还是以两个点来比较，看一下2015年和2018年，2015年和2018年由于销售的金额增长了大约80%-90%，销售面积增长了40%，因此如果没有2017年3月份调控政策，假定这个行业2019-2023年继续过去三到四年的快速增长的步伐，假定这种增长步伐得以延续，那么到2020年左右，中国商品房新房销售面积有可能会达到多少呢?有可能会达到25-26亿平米，每年的新房的销售住宅套数有可能会超过2000万套，这2000万套意味着已经远远超出了每年农村向城市前迁徙的全部人口，一人一套房都够了。销售金额有可能从2015的8万亿，2018年15万亿，到2020年可能会超过30万亿，30万亿是什么概念?将超过中国居民收入的一半，所以我们需要理解的是2015-2018年房地产高歌猛进的局面，如果延续三到四年，这个行业的确是会出问题的。
 

房住不炒之后各位限制政策，使得房地产的高位平台期提前到来，而不是继续上升，这个也许对行业是有一定好处的，并不一定都是坏处，更何况这样限制政策在未来松动的余地还比较大，因此房地产行业目前所面临的政策环境，并不是太糟糕的，或者说中央政府能够有效调控房地产行业，使得房地产行业非常不景气的手段，一个都没有用。我们可以举三个手段，第一个手段土地招牌挂放松一下，把地价打下来，如果说定金不能够挪用，放在一个银行托管，或者放在封闭账户当中托管，如果房地产税政策提前到来，所以房住不炒政策背后真正影响到行业的急剧调整的政策，事实上一个都没有，这个政策有可能更有利与市场形成一个长期的高位平台期。

房企也要靠本领了

第三个猜想房企有可能未来逐渐靠本事吃饭，不是靠市场吃饭了，如果市场是高歌猛进的阶段，很多房企业并不需要内功，只要胆子大，只要敢加杠杆就行。在未来一段时间，由于房地产市场，会不会形成高位平台期，如果形成高位平台之后，这个市场的房企会怎么分化，有很多房地产企业家表示非常悲观，他们悲观理由是什么?说这个市场以后没有生路了，怎么活下去。这个不是一个真实的现状，目前中国房地产时企业注册家数有9.7万家，真正其中有项目的10%左右，也就是不到1万家的房地产开发企业，是有真正的运营项目的，剩下的9万家早就无事可做了。那在未来，如果现在已经有项目的1万家企业，其中20%还有项目，8000家都没有了，那对这个市场又有什么影响吗?也不会有什么影响的，一个房地产企业的退出和一个实体制造业企业的退出是不一样的，因为房地产企业的库存就是土地和没有销售的房子，而一个实体企业的退出可能是厂房、专业设备等等。所以作为一个纯甲方的开发企业，无论是进和退，对于社会所造成的震荡，对房地产企业家本身所造成的影响，要相对小一些。
 

未来企业可能分三类，第一大就是求大，有很多企业正在努力的通过合营、联营和流量销售方式使得自己显得很大，这些大的企业，top10在未来市场占有率有可能未来五年市场占有率会超过50%，有好处吗?有好处，因为他们已经是全国特别重要的开发商了，每年都会有2-3家企业进入到千亿销售俱乐部，但他们仅仅很有可能能够获得行业平均回报水平，如果我们看一下银行业就知道了，中农工建利润表现差异不大，他们是全国性特别大的银行，只能获得行业平均回报，这就是求大的结果。
 

第二类是求优，你可能不是行业当中最大的，但仍然是行业当中中大型的，那个时候这些求优的企业业绩分化会非常厉害，就我们以股份制银行上市银行来讲，我们做一个比较，我们可以看到今年有一些中型银行的股价不涨，有一些中型银行像宁波银行、平安银行股价今年涨了60%、70%，所以中大型的金融机构、银行，他们的业绩的分化是极其厉害的，未来房地产企业如果处于第20位、第50位，当我们看这个榜单的时候，这个榜单的变化是很剧烈的，并不仅仅在排名而在于他们财务回报水平，前十大榜单在未来能够逐步稳定下来，所以我们如果要考虑业绩的弹性去选择优秀的企业，应该在20-50位之间。求稳的企业就是50-100位的房企，这些房企目前典型的特点是市场占有率在下降，杠杆率也在下降，竞争能力在衰退，这些企业进取心不太强，可能有一部分企业有优质的土地储备，他们慢慢就从市场上淡化淡出了，因此未来的房即便一万家，真正的有两三千家还活跃着，这也不代表这个行业不好，这个行业仍然是好的，但这个行业的分化会特别厉害，这就要求在座的诸位考虑一下，到底是做一个销售过千亿的大型房企，还是要进入这个行业挣钱的这两个目标是不一样的。

商办安全边际渐宽

第四个猜想是商办的安全边际变得更大还是更小，有很多人会说不行，金融行业正在供给侧改革，完了，成本等等，现在我们一些机构，他们发布的报告都认为我们北上广深这样城市写字楼空置率也是15-20%之间，全国都有相当大的空置，怎么去理解这些写字楼和商业空置的情况，我们需要这么去看待。也就是在过去20年间，中国一共供应商品房是170亿平米，其中大约30%是非住宅的商办，包括酒店在内，这都有多少?大约有50-55亿平米，平均到城镇居民每个月6平米略多，所以以6平米城镇居民每人6平米的商办，的确是多了一些，这个毋庸置疑的。更重要是商办的确是在改革开放之后新型物业形态，不像住宅一样，这是一个总量的状况。

 

如果从现在看未来就不一样了，我们有一些因素来看未来的商办的情况，第一个我希望大家理解，优质资产在减少，我们对于优质资产的预期回报率在下降。如果看一下2019年初到现在负利率、零利率在全球是蔓延的，有30多个国家中央银行采取了大规模的降息的措施，例如说印度，2019年到目前为止已经降息五次了，所以投资者对于投资回报的要求在下降，如果我们看一下中国的话，银行的理财产品投资回报在2018年之前能够获得4%左右的回报，在今年降到了3-3.5%，微信支付宝提供给诸位货币市场基金汇报已经降到2%左右，在2012、2013年这个回报还在5以上，所以我们大概相信商办未来投资者预期回报率水平会有所下降。
 

这也是我们看像招行蛇口，刚刚在香港发了一个REIIs，给出投资者的预期回报大约是6%，进入资产池的资金估计的折扣大约6.5-7左右。但是我相信，在未来随着全球增长继续低迷不振，低利率和负利率继续存在，我们对于这些优质的商业、写字楼、物流等等所期望的稳定回报水平会比现在6更低，可能会满足5或者更低的水平，这样会使得我们在境外做REITs的时候资产折扣率下降，对于资产运营难度，资本化率要求也会下降。
 

第二个因素是金融开放，当我们回顾一下外资进入中国房地产市场的话，突然发现外资到现在20年过去了，仍然非常估值，他们喜欢中国的写字楼、酒店、商铺，尤其是写字楼跟酒店，但他们不太喜欢中国的住宅。尽管住宅在过去20年是快周转最挣钱的，那么中国金融开放到了什么程度呢?到去年的话，资本只进入交易账下流入的资金大约1100-1300亿美金，我们在贸易向下的顺差也就1000多亿美金。今年我们在金融和资本交易账下的外资流动的顺差有可能会有1700、1800亿美金，这些资金并不仅仅流入债券市场去买国债，流入股票市场买优质的股票，同时也流入中国不动产市场，而流入中国不动产市场的时候，这些外本投向的标的不是住宅，而是商办。这些是耐心资本，愿意长期持有的，如果从这个角度看待的，我们相信商办在2019年整体呈现出负的14%-16%的增长，空置率大概平均在15%-19%，这个现状是存在的。如果我们细分一下，我们可以看出像北京、上海这样的供应增长有限的市场，每年供应增长大约5%-6%，租金回报水平，市场供求平需水平是不的。之所以有些市场变得比较特殊，例如深圳，那是因为短时间供应量过大，每年供应增量超过20%。那自然会导致短时间的市场失衡。如果我们从稍微长一点时间来看的话，我们觉得预期回报率的下降以及外资对此类物业中长期的看好，还是会使得这个市场有前景的。

行业寄生群体萎缩
 

第五个猜想是行业的总体在高位平台期的时候，利润回报会有所下降。利润回报会有所下降，我们怎么办呢?我们需要做一些事情，这个行业在2018年开始就频频出现各种各样的问题，在2019年问题爆发的更充分一些。也就是贵圈实在太乱了，贵圈太乱的意思是什么，过去挣钱太容易，以至于导致几乎任何一个大型房地产企业寄生在这个房地产集团身上的体外公司规模太大，从工厂、景观设计、渠道、营销，甚至是人力资源猎头都能从中捞一票。因此从房企体外公司瓜分走的利润，我们没有精确的估计，我们粗略供给是体外公司瓜分了本应该属于房地产企业，但被表外化，被分流化，被这些寄生企业吸走的血占这个行业利润大约20%左右，这个20%利润是要回表的，这个行业按照政治术语是需要洗洗澡，照照镜子，回头看的，因为日子不好的时候，真的没有办法去养活这么多有职业经理人的道德风险，内外勾结，自己吃自己的企业，太多了。所以这个在今后一段时间可能会收拾一下，就像银行业发生的事情一样，银行业有个指标，我们称之为叫做收入成本比，在过去三四年，银行的日子之所以过的难受，就是因为银行体外公司减少了，银行收入成本比下降了10个百分点。这是一个有可能发生的变化。
 

另一个发生变化就是融资变得更难，也就是开发商被迫以前的利润主要让步方是土地和税收，未来的利润让步方除了土地和税收，指向主体会是地方政府，也有可能是融资环节，尤其是前期融资和供应链企业，指向的主体是金融机构，所以未来剥削房地产主要有两大类型机构，一类是地方政府，另一类金融机构，财务成本可能会上升，在这个过程中，行业利润率整体变薄，颗粒归仓就意味着体外公司需要清理。这是第五个猜想，在今后一段时间，寄生在这个行业上的企业生态会有一个急剧的变化。

虚转型不如实深耕
 

第六个猜想向大家汇报的是你想不想转型，一开始我就听到主持人说有地产商要向文旅转型，前几年房地产有一个大炮叫任志强，他曾经说，他很后悔，如果时光倒流，他愿意做互联网，而不做房地产。那是在2013、2014年的时候，如果2017年的时候他肯定信誓旦旦的，我肯定生生世世做房地产。实际上房地产转型的机会和必要性是不太大的，因为你本身就处于一个利润比较厚，市场容量相当宽厚的好的市场当中。这个市场容量有多大，16万亿就意味着每个月的销售都超过1.2-1.3万亿，这个行业的销售如果税前毛利可能会占到三分之一，就是有五万亿左右可供各方瓜分的蛋糕。即便你是销售过百亿的房企，全国销售过百亿的房企不足300家，也就280、290家，在这个进程当中，即便每年销售过百亿又怎么样，只是瓜分了行业的市场千分之一都不到。中国现在单个城市新房销售破千亿的城市，有40多个，即便你在某一个城市生根，获得百亿的销售收入，也并非难事，所以这个行业要向其他行业去转型的必要性，在我个人看起来，还是不太大，或者以前房地产+什么、+什么，万变不离其宗的核心应该在于地产，而不在于其他。因为毕竟地产还远远没有到一个以存量为主的幸存者游戏过程，这个市场的机会还是很多很多的。
 

我们需要去在这个过程当中，如果我们并不像其他行业转型，我们需要做什么，我们猜想就是需要进一步深耕，深耕是什么意思?以前开发商的深耕有三个意思?一个是定位目标市场，第二提升产品能力，第三就是金融，当我们去考虑这三个因素的时候，当我们首先考虑市场的时候，你就得有定力，不要被过多的诱惑迷失了眼睛，我们介绍一下中国目前房地产市场，我们可以简要这么理解，长三角目前占有中国新房市场的37%-38%，中国GDP过万亿的城市超过50%在这个区域。珠三角或者大湾区其实只有五个城市是比较重要，那个市场提供了商品房新房容量的13%-14%。京津冀其他不存在冀，只存在京津，如果把这三个市场加起来可以发现60%的市场已经搞定了。得长三角者得天下，这就是未来的目标市场，而其他会有一些碎片化市场，比如说产品能力，产品能力提升也是很重要的，不管是市场能力，还是产品能力，都是作为开发商特别喜欢愿意去改善的能力。在过去20年，非常少的开发商使得自己的金融能力有了长足的提升，也就是说市场能力和产品能力都是横向能力，不决定你的生和死。对于一个房地产开发企业来讲，真正决定你能穿越周期的，是你的金融能力。我们可能会去羡慕万豪，会去羡慕黑石，人家能力的长项就是金融能力，以及由金融能力同时诞生的不可或缺的对于商办需要有高度专业运营经验的运营能力，你没有运营就没有金融，没有金融就没有运营，只有这两项能力都有了才能做好你的纵向能力，所以当我们搞第二个猜想的时候，深耕是什么，深耕市场是必要，市场不由你定，由市场的周期，深耕产品是必要的，产品不由你定，它可以外包，真正需要开发商去认认真真做的，尤其是商办行业需要做的，是两类纵向的能力，一个能力是金融能力，帮助你穿越周期，另一个能力是对不动产的资管能力，这两项能力是纵向的，也是大多数目前从事商办领域，房地产企业可能容易忽视的，这就是我所向大家汇报的六点猜想。
 

最后总结一下，对于2020年，我们不用太悲观，对今后相当长的时间，中国房地产行业仍然会处于一个高位的平台期，即便不是迅猛增长，这个市场的容量也足够大。另外我们提出的六个猜想，这些猜想当中想给大家建议是什么?就是商办在2018、2019年已经连续表现不太好，但在未来随着低利率蔓延和预期回报率的下降，以及中国的进一步金融开放，我相信在这个市场当中，会有更多的耐心资本的出现，会有更多的优质的具有穿越周期能力的不动产资管运营方的出现。