写字楼租赁

2020年前三季度商业地产市场
 

2020年前三季度，商业地产市场压力非常大，住宅市场一季度下降明显，二季度复苏迅速，而在商业地产市场，疫情带来的压力将持续数年。

其中，商业地产市场未来三年一线城市供应量持续增加，去化缓慢;商业受疫情影响最大，重点城市商业出租率和租金双降。
 

在我们对样本房企运营收入梳理发现，在新冠疫情的冲击下，70%的样本房企运营收入出现下滑。

所幸的是，在整体市场承压之下，核心城市的优质资产以其强劲的韧性在市场上仍具竞争力。
 

在资产证券化方面，截止至前三季度，房企新申请资产证券化项目规模已达2718亿元，超2019年全年新增规模，对持有优质存量资产的房企来说，资产证券化已成其融资重要来源。

在行业增速放缓，企业竞争加剧的情况下，头部房企的优势仍旧明显。
 

1、前三季度办公商业成交供应双跌

2020年前三季度全国商业办公总供应约5280万平方米，成交约4080万平方米，同比分别下降24%和23%，其中办公供应2187万平方米，成交1656万平方米，同比下降22%和23%。

一线城市中，上海供应与成交最高，前三季度供应约95万平方米，成交约73万平方米。

图：2016年至今全国写字楼供应成交情况

数据来源：克而瑞

虽然从今年第三季度供应成交数据来看，全国与一线城市办公供应与成交皆出现同比下滑，但从整体来看，办公楼整体供过于求，未来三年，一线城市供应量将持续增加，去化速度放缓的同时，租金和出租率也将出现不同程度的下降。
 

受经济增速放缓、贸易争端的影响，自2018年四季度起，一线城市整体办公市场一直处于下行态势，2020年，新冠疫情的爆发进一步加重了下跌态势，受疫情影响，一季度一线城市平均租金降幅达2.5%，创2019年以来最大降幅，虽然随着二季度疫情恢复，二、三季度降幅收窄，但整体依然有较大下行压力。
 

在这其中，北京市场整体租金高于其他一线城市，随着空置率日益上涨，叠加疫情二次爆发，整体市场波动在一线城市中最大。

商业地产方面，今年的商业地产可谓是房地产行业中受疫情影响最大的板块，前三季度全国供应约3093万平方米，同比下滑26%，重点城市商业出租率和租金双降。

图：2016年至今全国商业供应成交情况

数据来源：克而瑞

过去十年，由于受到电商的冲击，整体零售业态大幅度削减，用了3-5年的时间，发展出体验式商业业态。今年疫情汹涌来袭，导致体验式受到重创，线上平台成为热点，以国内市场为例，奢侈品牌、轻奢品牌纷纷进驻天猫或通过微信小程序开通官方商城。就连高端珠宝也开始布局线上渠道，比如 CHAUMET、Qeelin 等。
 

在一线城市中，上海市场化程度较高，因此受到疫情影响的反应也更为明显，但由于上海整体资产价值略高于其他城市，进入三季度后出租率较二季度有所回升。
 

2、70%样本房企运营收入出现下滑

从各大房企运营情况来看，在新冠疫情的冲击下，大多数企业均受到了较大影响，各大物业租金下滑明显。

从我们对47家披露经营情况的房企运营商半年报数据来看，2020上半年总运营收入达到591.68亿元，同比下降12.93%，虽受疫情影响，但仍处于可控范围。

47家内房企运营商业运营收入情况(亿元)

数据来源：企业年报、克而瑞
 

47家内房企：万达商管、华润置地、富力地产、龙湖集团、大悦城、中海地产、万科地产、新城控股、碧桂园、陆家嘴、中国金茂、招商蛇口、世茂集团、绿地控股、合生创展、宝龙地产、金隅集团、金融街、北辰实业、中南置地、深圳控股、SOHO中国、保利置业、合景泰富、浦东金桥、中国恒大、越秀地产、金地集团、绿城中国、海印股份、雅居乐、远洋集团、首开股份、香江控股、首创置业、中国奥园、旭辉集团、泰禾集团、建业地产、时代中国、泛海建设、滨江集团、百盛百货、华远地产、信达地产、龙光集团、朗诗地产
 

47家房企中有33家运营收入出现不同程度的同比下滑，数量占比到了70%，值得注意的是，在2020年疫情影响下，仍有14家房企运营收入同比为正增长，其中上半年突破10亿的包括有5家，分别是龙湖、万科、新城、中海和宝龙;尤其是前三者的同比增速达到了20%以上。
 

此外还有部分规模同样在10亿以上的房企运营商，上半年虽然出现同比下滑，但幅度不高于10%，同样显示了较好的抗压性。

从上半年运营收入增长较快的这些企业来看，绝大多数企业是由于规模增长较快，新开业项目贡献较多，从而弥补了一部分原有的租金损失。
 

3、优质资产仍具竞争力

在整个市场下行的同时，我们发现北京CBD优质办公资产的市场竞争力仍在。
 

华贸中心2020H1总收入为2.53亿，环比微降0.7%。在整个市场不利的背景下，华贸中心上半年净物业收益率略有提升，平均租金微涨，再次显示了其强劲的韧性。

据CAIC资产数据库检测显示，北京二季度疫情出现反复，全市写字楼空置率持续走高，环比上涨 2.3个百分点至14.9%，核心商务区空置率达到历年最高值9.0%;甲级写字楼租金持续下降至11.2元/㎡/天，创历年来最低位，核心商务区甲级写字楼租金下跌至12.5元/㎡/天。
 

与此同时，华贸中心依然保持着较高的出租率与稳定的平均租金，出租率93.4%远超同期北京甲级写字楼出租率平均水平。这主要还是因为华贸中心优越的地理优势和相对高性价比的租金优势。

春泉产业信托底层资产主要为北京CBD办公项目华贸中心及英国商业物业，在整个市场不利的背景下，华贸中心项目努力控制经营开支，总收入虽微降但上半年净物业收益率略有提升，受其影响，春泉产业信托上半年总收入为2.73亿元人民币，同比下降1.4%，其中华贸中心录得总收入2.53亿元，环比微降0.7%，管理经营开支0.69亿元，环比下降4.1%。