写字楼租赁

2020上半年商业地产有哪些大宗交易?
 

疫情已成为推进商业地产行业优胜略汰的催化剂。在商业地产领域尤为明显，运营专业度较高的项目，迅速做出反应对抗疫情，不断加强抗风险的措施。而经营能力较弱的项目，资金链和供应链效应正在加快显现，诸多商业或地产项目已开启资产剥离或甩卖模式。
 

随着疫情的有效控制与复工的持续进行，2020上半年商业地产大宗交易市场活跃度有所提升。据对大宗物业交易市场的不完全监测，交易量分别在4月和6月迎来了一个小高峰。

图源：中购联

从收购方企业性质来看，内资企业主导市场。随后，2月份疫情得到有效控制和6月份疫情趋势平稳，两个时间节点下的外资的活跃度和市场参与度明显提升。

图源：瑞信行

从各地域来看，上海今年上半年录得大宗交易11笔，交易总额223.08亿元，位居第一，北京位居第二。
 

北京今年上半年录得大宗交易10笔，交易总额183.87亿元，北京与上海的大宗交易项目数量及交易总额差异都在缩小。
 

写字楼交易基本集中在上海和北京，其中上海大宗交易数量以约68%的占比在全国城市占据绝对主力地位;而购物中心交易则在新一线及二线城市中的交易数量占比较大。

以下为部分代表性案例详情：
 

01

中海商业收购佛山南海怡丰城
 

据中海商业3月10日消息称，根据收购协议约定，中海商业已正式完成对佛山怡丰城购物中心的收购。

南海商业城由新加坡丰树集团开发，项目包括住宅、商业、教育物业及办公楼等。其中怡丰城为商业部分，建筑面积超过12万方，共计5层(地下一层，地上四层)，是集购物、餐椅和娱乐为一体的社区型购物中心。2014年开业当天，客流超过8万人次，营业额超300万元，出租率也常年保持在90%以上。

中海商业作为中海地产持有型物业的资产管理平台，在写字楼及购物中心等多个业态上具备独特竞争力与发展优势，此次收购是集团城市运营战略的落地，将提升项目未来潜力。

02

伟禄集团收购香港先施百货
 

最早，先施公司作为中国百货业鼻祖，曾居中国四大百货之首。

公开资料显示，先施集团创立于1900年，至今已经历了一百二十年的发展，是香港历史最悠久、最负盛名的百货公司之一。

1929年，先施百货有限公司的资产达到了1000万元，是公司创建时的400倍。1972年，先施集团已于香港交易所主板上市。

但是近年来，该公司的经营业绩持续亏损。先施公司2019年全年营业额仅是20年前的三分之一。从近几年的发展来看，店面规模停滞不前，亏损金额不断扩大，香港零售业衰退等众多因素，致使先施公司彻底陷入发展泥潭。

而收购方伟禄集团在公告中指出，将借本次收购进军香港百货业及开发更多元业务，借助先施集团于经营百货店方面的经验，在物业发展及商业运营方面产生潜在协同效益。

03

重庆百货收购
 

步步高集团重庆两家全资子公司

6月29日，重庆百货发布公告称，为彻底解决重庆百货大楼股份有限公司与步步高投资集团股份有限公司在重庆地区的同业竞争、减少关联交易，提高公司持续盈利能力和在合川区的市场占有率。

重庆百货以“现金方式”向步步高集团收购重庆市合川区步步高宝川置业有限责任公司和重庆步步高中煌商业管理有限公司各100%股权，净资产评估值分别约为6.43亿元和0.13亿元，合计6.56亿元。

不过于对步步高而言，本次退出重庆市场，将有利于公司集中资源发展优势地区，对公司的经营发展来说还是非常有利的。

04

金科收下昆明爱琴海购物公园
 

4月7日，全资持有昆明爱琴海购物公园的上海暄烜企业管理咨询有限公司的出资股东，由“重庆红星美凯龙企业发展有限公司”变更为“重庆鼎庆坤商业管理有限公司”，后者是重庆金科喆美商管全资子公司。
 

据悉，昆明广福路爱琴海购物公园于2014年底正式开业，是红星在全国第二个开业的爱琴海购物公园，项目定位于集购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童体验为一体的城市时尚生活中心。目前已成为了广福路的地标级商业中心。
 

于红星而言，虽然红星在商业地产领域发展相对成熟，但是也拥有庞大的短期债务、资产负债率高，而金科则在住宅方面具有一定的优势，与金科合作一方面可缓解资金压力，另一方面双方可以在经营层面优势互补，也可为其发展“轻资产”运营助力。
 

于金科而言，如今大型开发商早已完成全国商业布局，城市核心区域可供开发的土地越来越少，行业内机会也日趋稀少，金科通过收购爱琴海商业旗下项目，一定程度可加速其商业的发展步伐。
 

综合来看，金科买下昆明爱琴海购物公园，而红星集团成为金科第三大股东，两家合作将进一步加深。

05

首创置业收购上海天阅滨江商业
 

今年2月，首创置业股份有限公司公告宣布，首金资本、国信易诚(均为首创置业的全资附属公司)已与合众人寿及龙马资本就成立合伙企业，其规模为25.36亿元。
 

该合伙企业的目的为购买位于上海的天阅滨江商业项目，该项目由首创置业开发及预售，产品类型为零售商铺及办公室等商用物业。
 

上海天阅滨江商业是融商业、办公、居住为一体的综合体项目，位于上海榆林路及杨浦区景星路及北外滩交汇处，占地面积约9164.4平方米，总建设规模约5.05万方，可售规模约3.3万方，目前已取得施工许可证，9a号楼已结构封顶，其他暂未开工。
 

根据合伙协议，合伙企业规模为25.36亿元(人民币.下同)，由龙马资本、国信易诚作为普通合伙人分别投资100万元(各占合伙企业规模的0.04%)，由首金资本、合众人寿作为有限合伙人分别投资12.67亿元(各占合伙企业规模的49.96%)。

关于此次订立合伙协议的理由及裨益，首创置业方面表示快速收回本集团于该项目前期投入资金，提高股东投入资金周转效率;同时利用龙马资本的管理经验和专业知识，优化提升天阅项目商业物业的价值。

06

郑州丹尼斯“现金”收购凯德广场·二七

2019年8月，郑州凯德广场·二七闭店停业。
 

今年2月，凯德宣布郑州凯德广场·二七项目(原亚细亚五彩购物广场)正在出售中，但未透露接盘方。
 

7月4日，郑州丹尼斯集团公布，其以约8亿元现金收购凯德广场·二七项目，计划于第三季度完成整个交易过程。(丹尼斯集团收购的并非北京华联郑州二七店，而是其此前所在的商用物业。)
 

资产凯德广场·二七项目位于郑州核心商圈(二七商圈)，共七个零售楼层，建筑面积达92355.85平方米。
 

丹尼斯在郑州二七商圈有了第2个落脚点，着实垒高了自身“护城河”。
 

丹尼斯+凯德广场，这两个项目的经营规模相加约50万方，一来大卫城可将“安排不了”的品牌合作商，入驻在新载体中;二来可以有力地对同业传出“压迫感”，一定程度上也扼杀了外来者“强行闯入”的念想。

07

大信商用信托收购
 

大信新都汇顺德、中山坦背购物中心
 

7月8日，大信商用信托官微发布消息，其以3.75亿新元(19.46亿人民币)价格完成对顺德店和坦背店的收购。
 

大信新都汇顺德

中山坦背购物中心
 

顺德店位于佛山市顺德区大良镇，是一间大型综合购物中心，总建筑面积约为17.7万方，包括地下三层和地上六层。
 

坦背店购物商场位于中山市东升镇，建筑面积约为1.36万方，是东升镇唯一一个购物商城，主要业态包括超市、零售、餐饮以及儿童游乐等。

买方大信商用信托于2017年1月20日在新加坡证券交易所主板上市，是中国唯一一家在新加坡证券交易所上市且全部资产位于粤港澳大湾区核心区域的商业地产信托。

08

韩国LG集团出售北京双子座大厦
 

2月7日消息，韩国LG集团出售其位于北京长安街边的中国总部——LG双子座大厦。买方为新加坡政府投资公司全资拥有的子公司RECO Changan Private Ltd，作价1.37万亿韩元，约合人民币80.46亿元。
 

LG作为一家老牌的韩企，成立于1947年，主要业务包括化学能源、电子电器、通讯与服务等领域。在2012年以前，甚至几乎所有的一流明星都代言过LG手机，但现在LG在中国的路并不好走。
 

据了解，LG双子座大厦于2002年动工，2005年建成，建筑面积约15万平方米，总投资4亿美元。大厦由两栋建筑组成，地上30层，地下4层，包含写字楼和商铺两种业态。

对此次收购，LG表示旨在确保全球经济不确定性背景下的流动性，并为其未来的增长引擎提供资金，不免发现LG难以挽回中国市场的无奈。

09

上海银行收购上海绿地外滩中心T2

 

今年5月29日，据上海银行公告称，公司与中民外滩房地产开发有限公司签订了收购协议，标的物为绿地外滩中心T2幢办公楼项目，总价款48.54亿元。
 

绿地外滩中心位于上海市黄浦区核心区域(黄浦区“小东门街道616、735街坊”)，由于地理位置优越，综合条件极佳，曾一度成为2014年上海总价最高地块。(最终由中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和上海佳渡置业有限公司组成的联合体以248.5亿元摘得该地块。)
 

而本次标的资产则为上海市黄浦区小东门街道616、735街坊外滩项目地块T2幢办公楼，建筑面积约5.29万平方米，平均每平方米92628元。
 

此外，本次购置房产是上海银行战略发展的需要，有助于提高办公效率、优化资源配置，促进公司长期持续稳定发展。

10

中国信达收购上海海航大厦

 

今年4月，据高力国际近期报告披露，中国信达资产管理股份有限公司以36亿元买下上海海航大厦，交易面积4.78万平米。
 

上海海航大厦总建面8.74万平米，其中海航持有写字楼1-5层、12-20层，全部商业面积0.59万方，产权面积3.45万平米。成立于1999年4月，是经国务院批准成立的首家金融资产管理公司。
 

出售前，该项目由上海大新华实业全资持有，出租率约70%、租户55家，主要为海航集团成员企业和韩国合作伙伴(三星、现代重工等)，年租金收入约1.4亿元。项目已有融资27.06亿元。
 

而市场消息称，自从2017年底传出海航集团遭遇资金链紧张的消息后，海航集团就有意出售标的大厦，开始在上海、苏州、浙江嘉兴等多地的项目寻求合作方。

11

东银发展收购北京中弘大厦
 

今年4月8日，曾号称北京CBD最后一席商务领地的中弘大厦终于成功易主。

在激烈的15轮竞价后，北京植晟云厦物业管理有限公司(简称“植晟云厦”)报价33.12亿，溢价10.5亿元拍得中弘大厦。

接盘人并不陌生，正是中弘最大的债权人——北京东富嘉吉投资管理中心(有限合伙)，债务金额33.64亿元。(植晟云厦的实际控股人为北京东富嘉吉投资管理中心)

12

大地保险收购中企滨江金融中心1号楼
 

2018年年底内资保险机构大地保险确定从中华企业相关项目公司收购浦东北滨江标杆定制商办项目中企滨江金融中心1号楼，该案交易历时1年多，建筑面积约3.6万方，总交易金额超过30亿元。
 

中企滨江金融中心位于浦东滨江大道和源深北路交界，直线距离陆家嘴约两千米。
 

据了解，中企滨江金融中心总共为四栋办公楼，其中1号楼正是以具体30.85亿元出售给大地财产保险，面积3.59万方。此外2号楼面积1366平方米。但目前外出租的只有3号、4号楼，为整栋出租，出租报价9.5元/平方米/天。

13

弘毅投资联合国际知名地产基金
 

共同收购合生国际大厦北楼
 

今年3月，备受瞩目的北京合生国际大厦北楼项目完成交割，由弘毅投资联合国际知名地产基金共同收购，但交易价格并未披露。而2018年10月31日物业整体估值为44.15亿元，业内猜测不会低于该数目。
 

据悉，合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街黄金区位，是东二环地标性建筑，为北京市甲级办公物业中的稀缺资产，由北楼、南楼和音乐厅组成。

本次收购标的是合生国际大厦北楼，总建筑面积7.59万方，其中地上5.61万方，地下1.97万方，包括268个地下停车位及30个地上停车位。

值得注意的是，目前该项目由中信银行总行整栋承租，预计年内中信银行总行会搬迁至中国尊。弘毅投资表示，拟将项目公司改造为外商独资企业，并计划在中信租约到期后进行改造升级。

说明：以上数据为不完全统计，信息来源于企业公告及媒体公开报道，部分案例处于交易中状态，如有出入欢迎指正。

结语

对于写字楼来说，市场经济下滑，空置率走高，局面窘迫;对于商业综合体来说，客流受限，销售一再受到打击，扭转当下局面吃力。

可见，今年上半年整个商业地产市场都在烟云笼罩下寻找资本市场的逆势突围路径，未来既充满了挑战也充满机遇。

基于目前全球的疫情与经济发展态势，世界银行等多家机构已预测全球经济或将在2021年迎来较大规模的全面回暖，相信明年的商业资本市场会带给我们更多潜在惊喜与惊叹。

来源：赢商网西北站