写字楼租赁

同时，2020年9月中国(北京)自由贸易试验区成立，北京CBD纳入中国(北京)自由贸易试验区国际商务服务片区。落地CBD的开放成果包括：自贸试验区公布后首家落户北京的外资银行——巴基斯坦哈比银行北京分行;我国第二家、北京市首家个人征信公司——朴道征信有限公司;全市首批自贸区专营银行支行——工商银行和中国银行国际商务服务支行。
 

CBD管委会统计，自贸区成立后的10月～12月，CBD区域新设立企业936家，同比增长45.6%，新设立外资企业76家，同比增长49%，这为CBD的发展带来了新的活力和契机。
 

艾媒咨询CEO张毅告诉中国新闻周刊，效益突出的楼宇经济，通常来说都体现为总部经济的形态，往往也是一座城市人才流、资金流和信息流最集中的区域。
 

在今年全球商务区创新联合会联合安永与城市土地学会发布的《2020全球商务区吸引力报告》中，北京CBD的排名从第9提升至第7。业内人士预计，如果未来疫情形势好转，北京CBD功能区在世界范围内，将吸引更多优质企业的入驻，更开放、有效的经济发展趋势仍将延续。

产业变迁的晴雨表
 

楼宇经济在中国始于上世纪90年代，这一概念和实践最早出现在深圳和上海。随后，传到沿海的一些经济发达城市(比如宁波、福州、大连、天津等)，并渐渐被其他一些城市所接受。
 

时间来到2020年，北京CBD商圈租户结构的不断调整，只是整个中国楼宇经济变迁的一个小切片。
 

戴德梁行大中华区的租户研究报告中指出，中国四个一线城市的甲级写字楼整体租金表现一直承压。2020年一季度北京全市写字楼租赁市场活动基本处于停滞状态，企业租户纷纷暂缓选址和扩张需求，经济活动的停滞使得一些资金实力较弱的企业租户出现了退租、缩减面积等现象，给北京写字楼市场也带来了巨大挑战。
 

放眼北京，在写字楼空置率走高的趋势中，新商圈首当其冲。据戴德梁行统计，2020年四季度，北京CBD、燕莎、东二环、金融街、中关村这五大核心商圈平均空置率为10.8%，基本处于相对正常的水平。其中，中关村、金融街的空置率只有3%，甚至还处于供应偏紧区间。
 

相比之下，北京新兴商圈的写字楼平均空置率高达30%左右。其中，丽泽商圈2020年三季度空置率达80%，四季度虽有所下降，但也处于64%的高水平;通州商务区四季度空置率高达90%;亚奥的空置率也在22.5%的较高水平。

不同商圈的两极分化，背后是产业的变迁。
 

首先是疫情对外资企业的承租需求影响较大。仲量联行研究部的研究报告分析，对于写字楼市场，控制成本是很多租户考量的首要因素。尽管在2020年，内外资企业均出现缩减办公面积的情况，但由于外资企业面临着与海外市场相关的较高不确定性，一些外资租户退出北京或中国市场的情况已经开始出现。
 

其次，行业之间的重新洗牌也在进行。戴德梁行的研究报告预测，尽管考虑到新冠疫情的影响、政策方向以及宏观经济动态，写字楼吸纳可能还会进一步下降，但在写字楼租赁吸纳方面将存在一些亮点行业，继续推动租赁需求。此次新冠疫情催生了一系列商业、社会和生活方式以及政府政策导向的变化。这些亮点行业都或多或少受益于这一系列改变，如金融业、医疗健康、科技、媒体、电信、快消行业、线上教育和汽车业。
 

以中关村写字楼市场为例，尽管经历了一年的市场动荡，中关村区域的整体状况仍然保持了相对稳定的发展，租金并未大幅下降，成为今年全国表现最为优异的子市场之一，并跻身仲量联行2020年全球《优质办公楼租金追踪指数》排行榜，区域内高端办公楼项目租金位列全球第13位。
 

中关村区域稳健的市场表现，除了强劲的政策支持外，还要归功于北京TMT(电信、媒体和科技)行业的蓬勃发展。