写字楼租赁

深圳三季度甲级写字楼租赁需求稳步复苏，南山区净吸纳量占68.9%
 

公开数据显示，第三季度，由于后疫情市场运行稳定，深圳甲级写字楼项目入市步伐提速，全市共计录得四个项目竣工入市，合计新增面积约31.5万平方米。截至季末，全市市场总存量环比上升4.0%，至812.6万平方米，南山区现有存量首次超越福田区。
 

在甲级写字楼子市场方面，今年第三季度，南山共新增21.2万平方米供应量均位于前海片区，在全市占比超过2/3，意味着前海的市场参与度正在提高。季度内，南山的现有存量也首次超过福田区，两区成为市场新增的供应主力，共占市场总存量的85%。不过，二区之间出现了一些变化——福田区由于土地资源的相对稀缺，存量规模的增速放缓。

图1：深圳甲级写字楼供应、净吸纳量及空置率
 

继被疫情抑制的需求集中于第二季度释放后，第三季度的全市净吸纳量环比回落45.3%至9.3万平方米，但与2020年上半年的季均吸纳量(9.2万平方米)基本持平，各子市场在后疫情中均保持需求增长趋势，TMT及金融类企业仍是写字楼租赁需求主力。此外，专业服务类企业的市场活跃度上升，季内有数宗上千平方米的租赁成交诞生;而商务中心及共享办公、能源及原材料和制造业、消费者服务行业需求出现了放缓。

图2：深圳第二、第三季度甲级写字楼子市场净吸纳量
 

值得注意的是，南山区内TMT行业集中度高且在疫情期间获得了新的发展机遇，继续引领着整体市场。根据第一太平戴维斯数据，第三季度，南山区贡献了约6.4万平方米，占全市净吸纳量的68.9%。其中，以科技园和前海最为突出，两片区受新兴产业青睐，均有超过2万平方米的净吸纳量。不过，在子市场需求出现了增长的同时，由于高量供应持续累积，未受疫情影响而显著放缓，过量供应仍是空置率上升主因。季内，全市平均空置率环比上升1.6个百分点，至29.7%。其中，罗湖区、安区季内无新增供应，空置率则环比回落。

图3：深圳甲级写字楼子市场租金指数对比
 

为了缓解空置率上升的压力，业主维持具备灵活性的优惠方案，同时对目标租户素质持有更高期望。季内，全市平均租金为人民币每平方米每月192.4元。全市租金指数降幅明显收窄，环比下降0.2%;其中，南山区和罗湖区租金指数环比分别下降1.0和1.6个百分点，而福田区、宝安区的租金指数更触底反弹。不过，同比来看，前述四区的甲级写字楼租金指数同比均下降，除了罗湖区同比下滑4.4个百分点之外，其余各区均在5个百分点以上，其中宝安区下滑幅度最大，达到10个百分点，南山区以8.1个百分点的同比下滑幅度紧随宝安区。
 

个别行业如TMT等步入扩张发展期，加之深圳发展前景广阔，是企业设立华南新办公点的首选地之一，受此推动，市场需求端将保持稳中向好的发展趋势。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇分析称，2020年第四季度，预计有约39.1万平方米的新增甲级写字楼面积交付入市，受过量供应抑制仍将难以修正，空置率将于第四季度突破30%关口，达历史新高。不过，他认为政策导向依然利好本地市场的长线投资。疫情后，投资者情绪回升，但买卖双方对于可交易标的的资本值期望差异犹存，且差距逐渐缩小。季内，市场未有大宗交易宣布，但年末投资市场活跃度提升可期。
 

数据来源：第一太平戴维斯