写字楼租赁

香港甲级写字楼租金在空置率压力下连续第六个季度下跌
 

[提要]三季度，香港甲级写字楼市场吸纳量连续出现第四个负数值的季度，写字楼租金也连续第六个季度下跌，没有区域例外，中区及湾仔/铜锣湾区跌幅最大，环比分别下跌6.3%及5.2%，同比分别下跌16.9%及15.0%，预计全年跌幅可分别达25%及23%。
 

三季度，香港甲级写字楼市场吸纳量连续出现第四个负数值的季度，为-633,040平方英尺(实用面积)，各区退租楼面面积为626,000平方英尺，环比上升8%，空置率升至11.6%，为2005年以来新高，其中九龙西及九龙东分别为16.6%及14.9%，为各区中最高。
 

在空置率压力下，写字楼租金也连续第六个季度下跌，没有区域例外，中区及湾仔/铜锣湾区跌幅最大，环比分别下跌6.3%及5.2%，同比分别下跌16.9%及15.0%，预计全年跌幅可分别达25%及23%。

零售物业空置率飙升至两位数
 

尽管三季度放宽了社交管制，但香港零售市场在第三波疫情打击下表现低迷，第三季首两个月零售总额为520亿港元，同比下跌18.5%，迫使零物业市场继续下行，不过相较过去几季的跌幅已有趋稳的迹象。
 

各区零售物业市场空置率三季度因此仍升至两位数，其中铜锣湾区空置率上升幅度最大，环比从7.9%飙升至13.2%，租金也与中环一起，环比分别下跌7.9%及7.8%，同比分别下跌41.3%及40.8%，位居所有区域跌幅的前两位。
 

三季度，零售物业主要租赁案例集中在运动悠闲品牌，可能与消费者日渐重视个人健康，同时疫情下市民留在家中的时间更长，运动悠闲品牌的需求庞大，有望成为零售市场的新力军有关，预计疫情过后或成为新趋势，主导市场复苏速度。

住宅市场量价齐跌
 

三季度，香港住宅市场继续下行，新房与二手房成交量环比下跌6%，但同比上升30%。尽管市场出现疫情急速反弹，可能带动行情反转的观点，但个别受欢迎的中小型住宅价格跌势反而出现加大情况，大型住宅平均价格也下跌至去年年初水平甚至更低。
 

行业预计在刚需、贷款政策放宽、刺激经济措施出台以及利率下行等利好因素影响下，市场将渐趋稳定，有望于第三季末轻微回弹，不过鉴于失业率年末将升至7%，房价依然可能在压力下出现10%的年度下跌幅度。

大宗交易成交量大跌六成
 

三季度大宗交易成交额环比下跌64.3%，年内32宗1亿港元或以上大额交易中仅10宗为商用物业交易，显示出投资者观望的态度。
 

在本地、内地、海外三类投资者中，内地投资者需求相对较为平稳，主导了本季半数大额成交，是市场的主力;各类物业中，工业物业最为活跃，全栋工业大厦买卖有不少出现。商铺市场受疫情打击，交易量持续为零。鉴于市场气氛依旧低迷，今年大宗交易成交或创十年来的最低。
 

总体来看，香港写字楼市场今年全年衰退的迹象已经非常明确，无论是租赁还是买卖，交易双方都需要谨慎行事。

来源：戴德梁行