写字楼租赁

深圳甲级写字楼四季度租赁需求逐渐复苏，租户方仍为市场主导
 

2020年第四季度，深圳全市合计迎来约18.0万平方米的新增甲级写字楼面积。总体而言，疫情对2020年市场存量扩张影响有限，全年录得14个项目交付，合计逾百万平方米，令总存量同比扩容13.8%至830.6万平方米。其中，南山区占全市年新增供应面积的68.3%。
 

2020年，租赁需求主要来自TMT(科技、媒体、通讯)、金融业及专业服务业，值得一提的是，南山区由TMT行业发展带动需求显著，贡献全市净吸纳量近七成。

相较2020年前三个季度全市平均空置率持续环比上升，第四季度终迎来积极迹象，季内低量供应叠加需求提振，令全市平均空置率环比下降1.8个百分点。然而，全年新增供应共计逾百万平方米，加之疫情带来的负面影响，全市空置率同比上升2.9个百分点，至27.9%。
 

截至2020年第四季度，租金下降趋势已持续两年。业主维持灵活优惠方案，对优质租户更愿进一步放宽条件以价换量，因此，全市租金指数环比下降1.6%，同比下降6.3%，全市平均租金录得人民币每平方米每月188.3元。

季内，写字楼租赁需求积极复苏，全市季度净吸纳量环比上升2倍至27.6万平方米，为2020年的季度峰值。但年内受疫情负面影响，全市年度净吸纳量同比下降13.0%至55.3万平方米，尽管如此，仍高于近十年均值24.5%。
 

2021年，部分项目因疫情延缓入市计划，令2021年的新增供应较预期有所增加。2021年内预计约有135.9万平方米甲级写字楼面积计划竣工交付，届时市场将同比扩容14.4%至966.6万平方米。持续高量供应将是未来常态，未来五年(2021-2025)，预计年均新增供应量逾百万平方米。
 

截至2020年第三季度，城市经济运行延续稳定恢复的良好态势，深圳全市地区生产总值同比增长2.6%，较上半年增速提升2.5个百分点。在内地四大一线城市中，深圳经济增速位列首位。

由于特殊发展政策的加持，深圳多行业发展机遇丰富，是企业设立华南新办公点的首选城市之一。然而全球疫情仍在持续，加之2021年的高量供应将令本地市场去化压力倍增，写字楼空置率料将上升。租户方仍为市场主导，优质租户议价能力更强，全市租金将持续下行。深圳发展前景广阔，政策利好继续支撑投资市场信心，自用型买家将保持相对活跃状态。