写字楼租赁

“唯快不破、自我颠覆”的科技企业将改变写字楼出租市场的未来格局
 

[提要]随着利好政策的陆续出台和市场大环境的优化，中国科技企业正逐步从市场追随者发展为行业领军者，其对办公室租赁的需求也随之增长。据仲量联行预测，至2020年的一线城市甲级办公楼新增需求中，科技企业的占比将达到27%。

仲量联行最新发布的《办公楼市场 X 科技企业》研究报告对科技企业的办公空间需求特性进行了深度分析和趋势展望。

随着利好政策的陆续出台和市场大环境的优化，中国科技企业正逐步从市场追随者发展为行业领军者，其对办公空间的需求也随之增长。据仲量联行预测，至2020年的一线城市甲级办公楼新增需求中，科技企业的占比将达到27%。

应势而谋：科技企业办公需求升级，开拓未来市场增长机遇

在全国层面，科技全产业链的构建以及传统行业对科技创新能力的投资为这一产业办公需求的全面增长创造“沃土”;在城市层面，科技龙头企业开启战略性扩张，突破北京、上海、深圳、杭州和广州等传统科技中心城市，催生了更多对二线城市的办公需求。

注：二线城市包括成都、重庆、武汉、南京、杭州、苏州、西安、天津、青岛、大连、沈阳、郑州、无锡、宁波、长沙和厦门。

仲量联行中国区商业地产部总监张静表示：“有鉴于此，仅仅参考市场形势已无法满足科技企业快速扩张对办公策略规划的要求，数字驱动的办公空间解决方案对优化其不动产决策而言变得愈发重要，成为房地产市场参与者探索科技价值机遇的新窗口。”

谋时而动：权衡市场及成本驱动因素

市场扩张和成本控制是科技企业选址决策的优先考量要素。与之对应，报告通过结合市场驱动因素和成本驱动因素，构建了科技企业不动产选址模型——根据企业特性为两类因素的各项指标施以不同权重，代入实际市场数据得出具体指数——由此洞悉科技企业在不同阶段选址偏好的变化，亦可为不同类型科技企业解析其特定布局路径。

以报告设立的城市选址模型为例：科技企业在设立总部和分公司时，主要依据市场驱动因素的表现来选择城市;而当科技企业在进行规模化扩张或部署后台部门时，成本驱动因素成为了其决策重心。

仲量联行华东区研究部总监黄璐表示：“科技企业不动产选址模型不仅适用于城市布局，亦可根据企业的各自特性通过调整参数指标应用到城市内部的板块选址中。根据科技企业发展阶段的不同，对市场和成本驱动因素施加不同的权重，有助于制定高效灵活的办公布局和选址决策，从而更有效地推动其商业战略及目标的实现。”

把握科技企业写字楼办公室出租需求阶段性特征

此次报告还通过对全国110多家科技企业的办公空间需求调研——其中覆盖芯片开发、5G等深科技企业以及互联网平台和游戏开发企业，发掘出科技企业在初创型、成长型、成熟型三个阶段的不动产需求与策略特征。

初创期——不动产决策优先考虑灵活性。

成长期——保持增速与品质升级的重要性提升。

成熟期——整合办公空间及新设研发中心的需求显着增长，开始关注自用物业和土地的购置。

乘势而上

“唯快不破、自我颠覆”是科技类企业的显着特征。快速经历初创期、成长期和成熟期决定了科技类企业在这三个阶段对于不动产需求的不断演变。无论是运用以未来为导向的系统化不动产策略还是通过数字驱动的决策流程，满足对于“快”的需求将成为科技类企业关注的重点。科技类企业可以通过优化不动产策略来支持公司的战略发展。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“科技类企业有着独特的对于各类型办公物业的多元化混合需求。同时，科技类企业由市场及成本驱动的全国布局正在深刻地影响着中国办公楼租赁市场的需求格局。对于拥有跨城市、跨类型资产组合的房地产业主来说，需要考虑迎合大势，为科技类企业提供综合性解决方案。”
 

来源：仲量联行