写字楼租赁

新冠疫情对写字楼租赁市场的影响
 

尽管全国大部分城市规定的复工日期为2月10日，但据了解，由于疫情的走势仍不明朗，阿里、腾讯、字节跳动、耐克等众多内外资企业均已选择将返岗复工日期继续延后。疫情期间看房的不便将直接影响写字楼租赁成交的达成。此外，虽然国家已出台相关帮扶政策，但因客流减少、延期复工等因素，预计大部分企业在第一季度的营业收入将出现下滑，并由此对现金流产生影响。企业因此产生的运营及租赁策略的转变对写字楼租赁市场所产生的影响预计将会持续到疫情结束之后。临近现有租约到期日的租户预计将会选择原址续租或短续观望，而扩租及搬迁需求的产生及释放在疫情结束前实现的难度较高。值得注意的是，因延迟开工可能造成的部分项目延期交付或将使写字楼租赁市场因需求下滑而面临的空置、租金压力得到一定程度的减轻。

在目前第一个14天关口已经过去，但疫情整体走势仍不明朗的大背景下，我们认为疫情对市场产生的具体影响尚难下具定论。由于中国目前的整体经济结构、写字楼市场规模、写字楼市场租户结构及租金水平等都已与2003年时存在本质性不同，我们因此认为“非典”时期的写字楼市场表现并非完美的参照案例。依据此次肺炎疫情上海市医疗专家组组长张文宏的判断，疫情的发展可分为2-3个月内被控制、半年至一年内被控制、以及控制失败、病毒席卷全球三种不同情形。基于此，排除发生概率极低的最差情况，我们判断疫情对写字楼市场的实际影响时间可划分为：1) 第一季度及第二季度初;2)第一、第二季度;3)第一、第二季度及第三季度初;4)2020年全年。

数据来源：Cresa世桦嘉润研究部

据Cresa世桦嘉润统计，除却当年内出现大幅市场波动的情况，由于春节假期等因素，第一季度为传统的租赁淡季，其在全年总净吸纳量中的占比平均不足18%;而第二、第三季度各自的占比平均超过30%。以北京甲级写字楼市场为例，考虑到疫情分别在不同时间段结束时可能带来的直接影响及因市场情绪等变化而引起的间接影响，我们预测在以上四种假定情况中，全市在2020年年末的空置率将分别由2019年末预测的19.0%上升至20.3%、20.9%、21.8%及22.5%。结合当前的整体疫情控制及市场情形，我们谨慎预估本次疫情对北京写字楼市场直接影响的结束时间将不早于今年第二季度末。

数据来源：Cresa世桦嘉润研究部

整体来看，本次疫情对写字楼租赁市场也将在中长期从多个维度产生影响：

1. 整售交易有望在疫情结束后频繁出现

本次疫情对各行业产生的不同冲击预计将使一些物业持有者因运营策略调整而选择将所持项目出售。考虑到中国的整体经济体量及经济韧性，世界银行与国际货币基金组织在疫情出现后仍对中国经济的恢复表示充满信心。有鉴于此，Cresa世桦嘉润认为一线城市的写字楼物业预计仍将具有较高的投资价值，因疫情引发市场波动而可能造成的写字楼物业售价下调，或将在疫情结束后引起众多机构投资者及在疫情冲击中仍保持坚挺的自用买家的关注。

2. 租户租赁策略的调整

尽管国家及地方均已着力开展对中小微企业的帮扶，但此次疫情仍将是对中小微企业的重大考验。中期来看，在此次疫情过后，部分企业预计将选择退减租赁面积或搬迁至租赁成本较低的区域或楼宇以降低企业运营成本，灵活办公形式也有望被更多采纳。与之相对，部分目前位于老旧楼宇的企业预计将对升级楼宇品质以获取更高规格的物业服务展现出兴趣，位于非核心商圈、租金具有竞争力的高品质项目预计将得到租户青睐。

数据来源：Cresa世桦嘉润研究部

长期来看，在线远程办公具有节省企业运营成本、缓解城市交通压力等优势，作为在国外诸多行业中已广泛使用甚至被推崇的工作模式，其在中国尚未得到有效应用。相信经过本次疫情对企业及员工使用习惯的培养，至少如互联网等特定行业会对此类办公模式的应用进行重新评估，并带来对其写字楼租赁策略进行调整的可能性。

3. 活跃租户类型整体稳定，行业内部加速洗牌

如前文分析，预计在本次疫情过后将迎来利好的行业仍将主要集中在科技、金融及医疗健康三大类。尽管这些行业的租户已长期作为写字楼市场的主要需求驱动力，但此次疫情预计将加快各自行业内部马太效应的显现。虽然行业洗牌或将使写字楼市场的需求在一定时间内出现波动，但头部企业的未来扩张预计将逐渐消化因中小企业被淘汰而留下的空置面积，这也将在长期继续支撑市场需求的整体稳定。

数据来源：Cresa世桦嘉润研究部
 

4. 行业整体有望更加规范化
 

虽然部分地方政府已出台政策，一些物业业主也已自发对租户进行租金减免，然而这些更多还是从帮扶企业或维持项目的租户结构以及出租率稳定而出发的让利行为。从法律角度，写字楼租赁合同中的“不可抗力”或“情势变更”等原则在本次疫情中对诸多租户仍不直接适用，而开发商在租金减免中损失的利润的具体补偿方式也尚不明确。为积极应对今后可能发生的类似事件，在此次疫情过后，相信相关从业者对推动更加明确、完善的行业立法的诉求将会越加强烈。
 

来源：CRYSA世桦嘉润