写字楼租赁

疫情后写字楼租赁市场的四点判断
 

[提要]对于2020年的北京甲级写字楼租赁市场走势，我们做出以下四个基本判断：供应高峰持续推高空置率才是市场本质;市场需求长期存在，疫情只能影响市场租赁节奏的变化;2020年是北京写字楼未来4到5年内最后一个供应高峰;租金进入阶段性高位调整阶段的大趋势保持不变。

新冠病毒疫情发生以来，商业地产(写字楼、产业园)及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。当前，全国疫情趋于好转,但湖北形势依然严峻复杂,全国疫情拐点尚未到来。在全民抗疫的关键时期，也是复工复产的重要时期。作为经济的晴雨表之一，商业地产(写字楼、产业园)及上下游企业以快速启动应急预案、全面系统部署防范措施、持续提高防范标准以及精细化管理为企业用户筑起一道"抗疫与复工"的安全防线，为企业用户复工复产保驾护航。

那么，疫情究竟对商业地产(写字楼、产业园)行业会产生多大的影响和冲击?企业从业者应该怎样应对和反思?对商业地产市场有何预测和展望?

2月24日开始，房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新商办50人专题采访行动，邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访，围绕商业地产疫情应对、营销创新、预测展望等为商业地产行业平稳发展提供真知灼见。

26日，针对疫情对商办物业市场以及未来如何应对的问题，高力国际华北区董事总经理严区海接受了房讯网的访谈。

房讯网：疫情过程中，对商业地产(写字楼、产业园)行业、企业影响和冲击?

严区海：新型冠状病毒疫情成为进入2020年的第一只"黑天鹅"事件。虽然此次疫情的致死率不高，但由于其广泛的强传染性，导致居民外出活动大幅减少，整体社会经济活动进入停滞状态。虽然此次疫情影响范围较大，但如果能够在未来2-3个月内消灭的话，疫情对于中国经济所造成的负面影响也就仅仅是2020年而已。作为回应，中央与地方各级政府已推出了一系列财政和货币政策以扶持经济增长。高力国际相信中国经济的底蕴决定了中国应对这类疫情有着很强的底气和韧性

针对北京的甲级写字楼租赁市场来看，我们的基本判断是疫情对于整体市场并没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。市场需求短期受到抑制，随着疫情逐步结束会恢复到正常水平。

危和机从来都是同时存在的，线下商业活动被疫情冷冻的同时，线上商业活动却更加活跃。有意思的是，此次疫情向整个行业进行了一次行业数字化的"路演"，这次被迫的"数字化大练兵"涉及写字楼市场很多方面，例如远程办公，疫情防控，房源展示，线上带看等。相信此次疫情会让整个行业看到数字化和线上化能力的重要性，此次疫情将对于整个行业的管理运营，甚至是公司组织架构等方面都产生深远的影响。

房讯网：疫情过程中，商业地产(写字楼、产业园)行业从业者的应对和反思?

严区海：从业主和租户的角度，业主和租户都需要做好对疫情的防控，要给所有人一个安全性很高的办公环境，这是最重要的。由于疫情防控不利，导致整个大厦停止运营的话，这将会为双方带来更加棘手的经济损失。

因此，业主需要严格遵守政府以及主管机构所发布的疫情防控工作操作指南，针对新风系统和空调系统进行维护，常态化严格执行洗手间的消毒程序和电梯间的杀毒措施。同时，楼宇业主需要通过微信群或其他方式增加防控措施的透明性，以及针对楼内租户进行一对一的及时电话拜访，了解楼内租户的困难，听取相关的建议，在疫情期间把客户关怀做到细致之处。

在疫情结束前，整体的看房量依然会非常少，这就导致整体写字楼租赁市场吸纳情况会非常不理想。业主和租户需要在疫情期间互相理解，共同商讨更加灵活的特殊时期的租金方案，例如延长免租期或装修期，租金延迟缴付或减免等。

此次疫情对于楼宇硬件设备设施管理，公共卫生制度，应急处理机制等都提出了更高的要求， 整个行业的管理服务水平将由此次疫情更上一个台阶，边得更加专业化，制度化，科技化。

房讯网：疫情过程中，对商业地产(写字楼、产业园)市场趋势的预测和展望?
 

严区海：对于2020年的北京甲级写字楼租赁市场走势，我们做出以下四个基本判断。
 

第一，供应高峰持续推高空置率才是市场本质。无论有没有疫情，逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场目前的现状，而这个持续走高的空置率则是由于集中的供应高峰所致。同时，2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会继续攀升。但受到疫情的影响，部分项目或将延迟入市，导致整个市场供给压力减轻，可能会从一定程度避免更多项目集中在2020年入市。从供给的角度来看，疫情从一定程度上减轻了今年的市场供给压力。

第二，市场需求长期存在，疫情只能影响市场租赁节奏的变化。短期各类市场需求都会受到抑制，但需求会在疫情逐步稳定后出现一个短期的释放，用来消化之前所压抑的市场需求，全年吸纳量或将维持往年的平均水平。金融业，互联网和专业服务业依然会是北京市场的主要需求来源，特别是外资金融机构，相对成熟的互联网公司以及各类专业服务类公司。

第三，2020年是北京写字楼未来4到5年内最后一个供应高峰。从2002年到2020年，北京甲级写字楼市场增长规模一共经历了3个时期：2002-2008年的供应量推动期，2009-2017年的租金推动期，2018年到2020年的第二个供应推动期。从2021年开始，整体市场随着第二轮供应高峰的结束将进入一轮3-4年左右的市场去化周期，整体甲级写字楼市场租金收入规模依然会持续攀升。

第四，写字楼租金进入阶段性高位调整阶段的大趋势保持不变。由于疫情导致整体市场节奏的变化，且对于很多行业的一季度收入都有着灾难性的影响，这将导致很多企业遇到现金流危机而出现经营困难的情况。因此，在租户遇到租金兑付危机时，整体市场租金依然会处于调整期，且受疫情影响租金短期调整幅度可能会加大。因此，受疫情影响，租金调整节奏大概率会持续到2020年底，从2021年初开始租金企稳预期将会增强。

来源：房讯网