写字楼租赁

写字楼租赁市场新增办公室需求受影响明显，租户结构决定抗冲击能力
 

[提要]疫情笼罩之下，写字楼租赁市场新增办公室需求受影响明显，空置率走高，租金存在进一步下行压力，预计影响会持续到二季度;下半年租赁需求加速释放，投资重回活跃，写字楼市场将会逐渐恢复。

疫情对写字楼市场造成怎样的冲击?写字楼物业业主与企业租户如何共渡难关?中房智库结合各家专业研究机构的数据和观点，做出分析判断，并提出应对策略。
 

1.一季度办公新增需求大降
 

世邦魏理仕(CBRE)近期发布的《2020年大中华区房地产市场展望报告》预计，受新冠疫情影响，2020年第一季度全国范围内的办公需求预计下降40%左右。
 

本来每年一季度的写字楼市场会有一个新增租赁需求的小高峰，但是今年受防控疫情对返工的限制，企业扩租或搬迁写字楼计划被暂时搁浅，导致一季度新增租赁需求大幅滑坡。
 

但多家机构认为，新冠肺炎疫情影响的是租赁节奏的变化，随着疫情得到控制，被积压的需求有望在二季度加速释放，带动写字楼新增租赁需求的回升。从全年来看，写字楼吸纳量或将维持往年的平均水平。
 

也有机构预测较为谨慎，认为本次疫情即便如专家所言在4月底能够基本得到控制，但考虑到市场情绪等变化引起的间接影响，写字楼租赁活动恢复最早也要到第二季度末。
 

2.空置率预期持续走高
 

高力国际近日针对办公楼业主、租户和投资机构进行了一次电话调研，对象涉及北京、上海、深圳、广州、成都、南京、杭州、沈阳、大连和西安等地的138个办公楼业主和337个租户企业。结论是，目前租户退租计划很低，85%的办公楼业主没有接到租户的退租请求。但40%的办公楼业主认为空置率将上升，40%认为空置率不会受到影响。
 

在中经联盟近日组织的一次在线沙龙会议上，也有业内人士表示，其在自己的微信大群里(成员大多是北京各写字楼的业主方/运营方)进行了一次线上调研，结果也显示当前疫情给写字楼带来的租户退租冲击并不明显，只是有个别租户申请免租。
 

这意味着，如果疫情如预期一样能够在4月底基本解除，写字楼空置率并不会因为疫情的冲击而明显上升。但全国范围看，写字楼空置率面临持续走高的压力。世邦魏理仕预测，2020年全国写字楼空置率将攀升至25%，15个城市的空置率或达历史最高水平。
 

其中的主要原因，在于城市自身写字楼市场的基本面。以北京为例，2019年写字楼空置率创下13.9%的历史新高，与此同时2020年还赶上了北京写字楼的新增供应高峰(预计新增供应约百万平方米)，因此即便没有疫情冲击，写字楼空置和租金下滑压力也很大。

3.租户结构决定抗冲击能力
 

业内人士普遍认为，此次疫情对商办市场的影响，很大程度上取决于其租户的抗风险能力。以中小微企业租户为主的乙级写字楼仍然面临着租户退租的风险，特别是租户所在行业为受疫情冲击较大的行业的，比如酒店餐饮、交通运输、零售贸易、消费服务、娱乐传媒等聚焦个人消费的企业办公需求可能会受到重创。
 

世邦魏理仕分析表明，疫情对TMT(科技、媒体、电信)、金融业和专业服务业的影响较小，甚至可能刺激某些科技类企业的办公租赁需求加速增长，如在线游戏、在线教育等。2019年，TMT、金融业和专业服务业累计占中国写字楼租赁总量的60%，预计2020年这一占比将进一步提升。
 

4.新增供应预计下降

从供应层面来看，受到疫情影响，民工延期返程，工地延期复工，企业出于现金流压力主动减缓投资，施工周期拉长，市场供应也会明显变缓。世邦魏理仕预计，受疫情影响，全国大约有13%的写字楼新增供应将延迟交付，2020年全年新增供应约890万平方米(2019年全国写字楼新交付面积约为740万平方米)。
 

戴德梁行预测，2020年北京写字楼市场的新增供应量将从190万平方米下调至120万——100万平方米。往年预计量和最终实际上市量基本会有30%的浮动，但2020年的差距会更大。新增供应量的降低，会缓解空置率的下行压力，但也会拉低写字楼市场整体的活跃度。

5.租金仍处下行通道

世邦魏理仕认为，若新冠疫情整体能在2-3个月内得到控制，则对写字楼租金带来的影响有限。预测一线城市北京、上海和深圳租金下跌的势头会有所缓解。二线城市供过于求局面难改，预计2020年租金水平将同比下降1.8%以上。2020年全国写字楼平均租金预计将同比下降1.5%。
 

莱坊预测，由于疫情的影响，需求受到抑制，短期内写字楼业主将不得不通过更大的优惠条件和租金减免来吸引客群，以价换量，因此写字楼租金有进一步下探的压力。
 

6.大宗交易预计下半年反弹

中国指数研究院数据显示，2019年以来外资准入门槛逐渐放宽，企业购置自用型写字楼的需求也相当抢眼，北京、上海两地大宗交易并肩居首，其中写字楼交易均占据主导。戴德梁行数据显示，写字楼也是深圳大宗交易市场中最受投资者青睐的标的，2019年31宗大宗交易中写字楼就占据了19宗。
 

世邦魏理仕预测，受疫情持续时间和规模的不确定性影响，2020年的中国内地大宗交易市场可能面临短期波动。但疫情结束后，得益于宽松的货币政策和更低的利率环境，境内外的机构投资者将迅速转向活跃，门户城市核心区位成熟的写字楼仍是颇具吸引力的投资标的。
 

Cresa世桦嘉润认为，由于疫情冲击，一些物业持有者可能会因运营策略调整而选择将所持项目出售，写字楼物业售价存在下调的机会。莱坊也认为，由于市场的不确定性，可能会导致一些项目资产价格短期波动，给境内外机构投资者带来较好的机会。

疫情笼罩之下，写字楼租赁市场新增办公室需求受影响明显，空置率走高，租金存在进一步下行压力，预计影响会持续到二季度;下半年租赁需求加速释放，投资重回活跃，写字楼市场将会逐渐恢复。但疫情何时解除仍是最大的影响变量。有悲观者预期，如果疫情持续蔓延，由于现金流断流，联合办公企业5月份会倒闭40%，二季度起北京写字楼平均租金至少下降20%，空置率上升到25%。
 

来源：中国房地产报