写字楼租赁

北京写字楼租赁成交量同比下降了25%，新型办公模式的逐渐兴起
 

最近有参考数据显示，截至2019年底，北京写字楼租赁成交量同比下降了25%。2019年，北京写字楼面积新增约77万平米，由于非首都功能的疏解，租赁市场需求减少，供给增加，导致年末甲级办公楼空置率上升至11.3%。供大于求，肯定导致租金下降，2019年租金环比下跌1.8%，同比下跌4%。2020年大概率会延续目前的状况。

写字楼空置率上升不光是北京，走在发展前沿的深圳，也有这种情况。深圳虽然一直在吸引人才落户，大力发展科技、经济，但有参考数据显示，深圳写字楼的空置率高达20%，上海19.4%，所以一线城市写字楼空置率上升，并非个例。
 

但也有空置率下降的城市，比如新一线城市郑州的甲级写字楼，空置率达到了6年新低，即13.9%。原因之一是2019年郑州甲级写字楼没有新增，消化库存。但是郑州的租金反而下降了2%。广州和郑州的情况差不多，2019年广州写字楼新增很少，空置率约5.5%，即便空置率低，租金也是下降的。
 

由此看来，不管空置率多少，租金在下降。但是依然有很多人热衷投资写字楼，比如，数据显示，北京2019年大宗交易额比2018年增长380亿元，几乎翻了一倍，其中三分之二都是写字楼。我想，可能是住宅限购，有钱人只能买商业房产，大城市，有钱人多，导致这种现象发生。普通投资者就不要效仿了，辛苦钱来之不易。

写字楼租金回报率非常低，通常都在2-3%之间，不如放银行了。并且写字楼想转手税费非常高，空置期间，各种费用很多。很多因素已经说明写字楼不是一个好的投资产品了。
 

1、写字楼价格难涨。住宅涨2倍，写字楼顶多涨1倍。如果住宅跌1倍，写字楼估计要跌2倍。这点，看看你身边写字楼报价就知道了。基本上买入后就只能长期持有了，转手只能亏钱。就现在市场来看，大多数写字楼基本上是消耗品了，看起来挺好，用起来心疼。
 

2、承诺包租的写字楼不可信。通常都用一个皮包公司跟你签订包租协议，承诺你年化5-10%的租金，听着不错，但其实顶多3年，然后和你签约的公司就会宣布破产倒闭。其实都是羊毛出在羊身上，这几年的租金，已经加在价格里了。

3、房产税始终是个心病。商业用房房产税如何征收?其实，这个税一直都有，只是没有严格监管，很多人没有交而已，应纳税额是一年租金的12%，或者是房屋原值的70%，乘以1.2%，住宅暂时不收。这是很早的一版房产税规定，已经在执行了。大面积实行新的房产税之后，这个商业房产税肯定会有所变化，怎么变，很难说。会不会把之前欠的税补齐?都是未知。
 

4、互联网时代的到来，新型办公模式兴起。目前中国的科技发展速度很迅速，拿手机来说，5年前和10年前的手机，和现在比，差别巨大，现在感觉之前好落后。如今的手机，通话功能仅仅是手机的五分之一都不到，是集合通话、娱乐、购物、交通、旅游、自媒体、办公、身份验证等等于一体的“智能魔方”。 网络科技的发达，“居家办公”模式逐渐显现，很多公司办公地点和工厂加工点距离几百甚至上千公里，通过网络远程管理。比如某大厂就把技术团队都放到了重庆，重庆的工资是北京的三分之一，还有某公司把审核团队搬到了天津郊区，工资也是北京的一半。通过网络办公，节省费用。今后这种情况会越来越多，以后一线大城市的写字楼估计只有总部行政岗位和商务岗位，其他的需要办公面积的，都可以安排到郊区去。所以写字楼需求会越来越低，目前的数量足够使用了。

万事万物都有生命周期，随着经济的发展，社会的进步，写字楼虽然现在经济影响写字楼的出租率，但是新型办公模式的逐渐兴起不能被忽视，老的办公模式将逐渐被“居家办公”所取代。普通写字楼显然已经不能满足今后的需要，投资写字楼的时代即将过去。我国现在正在推行“高质量”发展，今后高质量的房子逐渐问世，这里说的高质量，是指集合各种功能于一体的综合性、智能化房子。这类“高质量”房子，将会成为新型的投资方向。