写字楼租赁

新冠肺炎疫情对北京市楼宇经济的影响及对策
 

楼宇经济是以商用楼宇为主要载体，通过出租售卖楼宇等方式使企业(主要为现代服务业)入驻，实现为楼宇持有者提供租金回报、培养新的税源和促进城市经济发展等目标的一种经济形式，是城市经济发展和企业生产价值链条分离的必然结果，在高度集约的空间内实现了人才、资源、信息的高度流通和聚合，扩展了城市空间，形成了独特的城市经济文化圈，逐步成为我国城市经济发展的一个新的增长点。

北京市楼宇经济发展现状特点

北京市楼宇经济经过数十年的发展，形成了北京CBD、中关村、金融街等主要核心商务区，并产生了巨大的外溢效应，催生了如燕莎、东二环等影响力不断增强的非核心商务区和丽泽、新二环等新兴商务区。北京市楼宇经济的发展对增加政府税收、培养新的税源、促进经济发展起到了重要的推动作用。楼宇经济的发展加速了北京非首都功能的疏解，其集约化的土地利用有效地缓解了北京市的“大城市病”，重构了北京市空间和功能结构布局，加速北京市建设国际一流的和谐宜居之都，有效增强了北京市可持续发展的能力。但是随着我国经济由高速发展转向高质量发展，经济环境内外部承压，北京市楼宇经济发展也呈现出新的发展态势，产生了新的问题和挑战：
 

(一)商用楼宇供给端增速下滑，供给质量提升

相异于早期商业楼宇的大量供给，近年来北京楼宇供给整体呈下降趋势，2019年受经济下行压力的持续影响，全年北京市除住宅外房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积同比均呈现负增长态势，而商品房待售面积同比增加15.1%，商业楼宇去化过程可能会延长。同时，北京市积极倡导“智慧楼宇”的建设，不断优化企业的营商环境，随着新型楼宇的建立和老旧楼宇的翻新升级，北京市的商业楼宇将会在质量上更切合北京城市战略发展的需要。
 

(二)商用楼宇需求增速放缓，需求结构改变

近年来北京市政府不断改善营商环境，深化商事制度改革，吸引了一批现代服务业中外资企业入住商业楼宇。随着北京市经济结构发展转型和发展战略规划，信息服务产业整体呈现强势快速扩张趋势，将会更多地承接起对商业楼宇的需求。传统的金融服务业仍然是北京商业楼宇的主要租赁者，随着银保监会和证监会有关资产管理的规定的更新，更要求相关金融机构与金融监管机构保持密切联系，使得相关金融机构更多的向核心商业区聚集。外资管理体制改革的不断深化，预计会使更多的外资企业和中外合资企业入住北京商业区。但总体来看，由于经济发展的不确定性增加，租赁需求端增速呈现出放缓态势。
 

(三)商用楼宇租金整体下滑，楼宇空置率上升

2019年随着中国人寿金融中心、正大中心等楼宇项目年内的交付使用，商业楼宇供给端竞争压力加大，加之贸易战叠加经济下行压力的持续加大，客户租赁需求较为疲软，业主适时调整楼宇租赁租金以增加客户留存率，2019年四个季度北京市甲级写字楼平均租金持续下降。同时，供需的逐渐失衡导致北京市商业楼宇空置率升高，在过去十年中北京市甲级写字楼空置率多处于5%-10%的区间，而在2019年年末，平均全市甲级写字楼空置率上升至12%左右，北京市商业楼宇格局面临着新的格局变化。

新冠肺炎疫情对北京市楼宇经济的影响

2020年初新冠肺炎疫情在国内爆发，为了探明传染源、阻隔传染途径、保护易感人群，北京市响应“全国一盘棋”的号召，早期采取延长假期、严格限制人员流动、减少人员聚集、暂停非必要经营活动、关闭商务活动场所等措施，对遏止疫情产生了积极作用，但一定程度也对北京市正常的商务活动形成了阻碍。2020年第一季度北京市第三产业实现增加值6539.9亿元，增速下降4.8%。受疫情影响，围绕商用楼宇的市场经济活动也接近停滞，延迟复产复工的政策也影响了商用楼宇的租户和业主的经营租赁决策，短期内对北京市楼宇经济的发展产生了不利影响。
 

(一)商用楼宇短期供给增量受阻，长期租赁市场竞争压力加大

受疫情影响，北京市商用楼宇开发已完工待交付项目或因不能实地验收导致代收款项不能按时回收，对开发商资金流造成较大压力;已动工项目因人员不足被迫延迟动工或按相关规章制度减少施工规模，造成项目延期交付和众多项目在年中或跨年集中交付，中长期造成商用楼宇供应量相对激增，增大楼宇间的供给竞争;对于计划开工的项目，面对疫情冲击下市场的波动和不确定性，或许会采取保守谨慎和观望市场的态度以减少投资风险，2020年第一季度北京市办公楼房屋新开工面积为0.8万平方米，同比下降73.3%，对中长期商业楼宇供给造成影响。
 

(二)商用楼宇短期租赁需求疲软，长期租赁需求恢复至正常水平

作为租户的各类企业，在此次疫情中因人员不能及时复工，业务正常展开受限，也受到了较大冲击。围绕着楼宇经济相关的零售、贸易、交通运输等受影响较大行业的租户，受困于需求端的大幅下滑，在经营策略上倾向于保守稳健的态势，企业的相关支出规划有可能将推迟;受疫情影响相对较小的金融业、专业服务业、信息技术产业因市场不稳定性持观望态度趋势增强。同时，原因租赁合同到期有意愿更换地点的企业从成本效益分析来看或更愿意采取低价续租的方式来缓解资金紧张的压力;租赁合同未到期企业或因自身经营状况而采取缩减租赁面积减少经营费用，而以上市场状况也导致今年一季度北京写字楼租赁售卖市场的放缓，净吸纳量减少，办公楼的销售面积为3.3万平方米，同比下降60.2%。但随着北京市疫情防控状况呈积极向好状况，企业经营逐步恢复，租户对商务楼宇的需求也会逐步恢复正常。
 

(三)商用楼宇租金短期进一步下降，长期倒逼楼宇经济发展变革

响应北京市政府“鼓励大型楼宇减免租金”的倡议号召，同时面对疫情影响下疲软的市场租赁需求，部分商用楼宇市场运营商采取削减租金、与租赁客户协商交流的方式来挽留优质客户，实现双赢的局面。2020年第一季度北京市甲级写字楼平均租金的进一步下降，楼宇供应间的竞争更加剧烈。同时，此次疫情也将会对北京市楼宇经济的格局产生较为深远的影响，面对居高不下的空置率，具有特色、质量过硬、品质过关、绿色健康的商用楼宇更能吸引租户，而智慧楼宇在面对紧急公共卫生事件所发挥的作用也受到市场关注。预计此次疫情将会倒逼北京市楼宇经济向高标准、高质量方向发展，进一步整合行业。

疫情影响下北京楼宇经济发展的对策建议

(一)企业应切实做好内部疫情防控工作，采取措施及时复工复产

新冠肺炎疫情爆发影响企业各部门的正常运转和客户商业订单的获取与交付，受疫情影响严重的企业普遍面临资金链紧张甚至断裂问题，应积极与楼宇业主协商沟通，以到期续租或长期租赁换取疫情期间减低租金甚至减免租金，降低成本。后疫情时期，企业在恢复正常经营活动后，应吸收经验教训建立起相应的紧急事件应对制度，合理安排资金流动周期。
 

(二)楼宇运营方应提高运营管理水平，采取灵活的经营策略，提供优质服务

随着北京市疫情防控态势的好转，绝大部分企业已经复工或正在逐步复工，而商用楼宇人员密集程度大，流动性强，是北京市防疫工作的一大重点，楼宇内部管理水平受到在驻企业和政府的高度关注。专业的疫情防控小组、规范化的外来访客管理、高品质的楼宇空气质量检测净化系统、宽阔可选的办公空间、干净整洁的楼宇环境越发受到租户的喜爱。在后疫情时期，楼宇运营方应建立起常态化的应急机制，做好预警防控工作，有条件的楼宇管理方应成立紧急事件应对中心，建立起专业的应急团队，进行定期演练和相关物资的储备。企业在经此次疫情后对办公楼宇的诉求也会越趋多元化，不仅局限于租金、地理位置，灵活办公选择、员工身心健康、楼宇发展的可持续性都会纳入企业选择，楼宇运营方应在楼宇空间设计和服务上满足租户多样化的需求。提供灵活的租赁期限、优惠的续租条款、多种租金支付方式的楼宇在疫情和后疫情期间会更加受到市场青睐，楼宇业主应采取灵活的经营策略，提高市场竞争力，吸引优质租户。
 

(三)积极拓展先进信息技术在楼宇内的应用，推动楼宇经济可持续健康发展

“无接触”、“智能化”楼宇在疫情防控中得到了市场的肯定。人脸识别签到、智能语音呼叫电梯、智能楼宇对讲系统为减少交叉感染风险、提高企业运营效率作出了重要贡献，楼宇智能化带来的高效性与便利性应得到城市管理者的重视。北京市政府应根据根据本市楼宇经济的发展状况积极倡导“智慧楼宇”的发展，加强楼宇经济发展的智能化、创新性，不仅仅局限于楼宇硬件设施的智能化，更应该以把整个北京市作为一个信息系统实现综合化集约化的管理，实现信息的共建共享，推动楼宇经济健康可持续发展。北京市应建立起系统的中长期的楼宇发展规划，积极拓展相关技术在各个场景的运用，为入驻企业提供高质量的服务。

(四)进一步优化营商环境，打造良好的政企关系，实现双赢局面

面对疫情影响下经济发展的不确定性增加，北京市政府应进一步加快优化营商环境，对于因疫情导致资金紧张，但发展前景良好实时，符合城市发展规划和相关规章制度的企业，可以根据特定的行业性质提供针对性的信贷支持，积极实施减税降费、鼓励银行适度扩大信贷、延缓贷款偿还期限等利好措施稳企业，及时为企业提供法律咨询并引导企业获取政策信息，采取灵活的有弹性的行政审批制度。人性化的政府能加深企业对政府的信任，形成良好的政企关系，政府对商用楼宇的服务水平提高可以更效率地解决企业经营中遇到的难题，满足企业的合法合理诉求，提高商用楼宇入驻企业和员工的满意度，吸引更多优质企业入驻北京，促进北京市楼宇经济的发展。
 

(五)进一步转变职能，积极发挥在楼宇经济协同治理中的主导作用

政府要充分发挥在楼宇经济协同治理中的主导作用，重视市场机制的决定作用和社会的协调作用，三方合力降低疫情对北京市楼宇经济发展的不利影响。解决疫情期间因人员流动限制带来的商用楼宇相关手续办理上的不便，北京市政府需要采取灵活的行政审批方式，运用现代化信息技术建设完善的网络事务办理平台，简化繁冗的审批程序，提供“一站式”办理，实现高效便捷的集成性公共服务。政府应积极协调各方，实现网络化、智慧化管理，保证企业复工和商用楼宇开发招商工作的顺利进行。建立新型专业楼宇企业服务中心，与物业管理中心、楼宇业主、入驻企业推动疫情期间协同治理，运用大数据技术建立疫情楼宇经济信息管理系统，实时监测入驻企业扶助措施落实情况，发挥政府“看得见的灵活的手”的作用。
 

(六)北京市楼宇经济发展应契合首都功能定位

《北京城市总体规划(2016-2035)》进一步明确了北京市战略定位，“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”。应以此为标的推进楼宇经济高质量发展。北京市政府应积极推动楼宇经济升级，融合不同区域独特的经济定位和社会文化氛围，建设区域性特色楼宇，打造鲜明的专业楼宇品牌，形成良好的产业生态，减少同质化，提高北京市城市魅力。北京市楼宇经济发展水平虽然高于全国平均水平但尚处于不断发展阶段，政府仍应积极参与，规范市场运行体系，增强市场主体活力。着力提升新建楼宇和已有楼宇的服务能力，完善周边配套设施建设，做好应急物资的常态化储备工作。应听取多方建议形成楼宇经济发展的指导性文件，进一步规范化和标准化商用楼宇的发展，推动北京市楼宇经济高质量发展。

作者：对外经济贸易大学国家对外开放研究院研究员、博士生导师　刘斌;对外经济贸易大学国际经济贸易学院研究助理　杜周杨正;美国密苏里州立大学硕士研究生　刘一鸣