写字楼租赁

上海写字楼租赁复苏，商务园区近1/3成交来自医药产业
 

[提要]随着疫情影响的逐步消退，二季度上海写字楼租赁需求逐步复苏，租赁需求进一步得到释放。不过，受经济的下行压力、上升的空置率，以及尚未完全复苏的租赁需求影响，预计下半年上海市场租金水平仍将继续面临下行压力。

多家研究机构近日发布的报告显示，在熬过一季度租金下调、空置率大幅提升的低潮期之后，随着疫情影响的逐步消退，二季度上海写字楼需求逐步复苏，租赁需求进一步得到释放。不过，受经济的下行压力、上升的空置率，以及尚未完全复苏的租赁需求影响，预计下半年上海市场租金水平仍将继续面临下行压力。

二季度上海写字楼带看量大增

7月8日，CBRE世邦魏理仕发布《2020年上半年上海房地产市场回顾与展望》报告显示，随着上海疫情得到进一步有效控制，商务活动逐步恢复正常。二季度写字楼带看量显着增多，需求活跃度回暖，录得净吸纳量72,874平方米，环比增长259%。

该报告称，新兴商务区前滩、大虹桥及核心区周边次中心板块，以及南京西路、陆家嘴等核心区域吸引了金融、TMT、专业服务、医疗生物等相关企业的入主，呈现出较强的复苏韧性。同时，上海商务园区写字楼市场上半年也迎来13.8万平方米新增供应，其中近八成来自于漕河泾板块;二季度净吸纳量达48,815平方米，环比上升293.7%。而在上半年商务园区租赁成交中，近1/3来自医药产业。

仲量联行报告强调，尽管市场一度将至冰点，但办公楼物业仍是投资者首选：二季度办公楼成交量达到135亿元，占上海投资市场总成交量的77.7%。例如，铁狮门以人民币17.6亿元的价格将上海浦东前滩的一处办公楼出售给TST庭秘密;上海银行以人民币49亿元的价格收购了位于绿地外滩中心的T2号办公楼。

尽管如此，上海写字楼市场的高空置率现状仍无法忽视：第一太平戴维斯发布的报告指出，由于新项目入市和吸纳放缓，二季度上海全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.5个百分点至17.4%，且预计随着未来大量供应的陆续交付，空置水平还将进一步走高。其中，核心商务区平均空置率升至14.7%，为过去十年最高。

另一方面，整体的租金表现也不尽如人意。据世邦魏理仕报告，二季度上海写字楼市场平均报价为282.1人民币/月/平方米，较去年底下跌3.0%。而第一太平戴维斯及仲量联行提供的数据亦显示上海写字楼租金在二季度有所下降。

整个上半年，上海仅有静安宝华中心、前滩东方广场二期与金融街一期三个新增项目入市，总计12.2万平方米，多个项目推迟至下半年交付。不过，据仲量联行方面表示，在疫情导致施工延误后，一些业主加快了在建项目的工程进度，二季度共有六个非中央商务区的新项目竣工，总建筑面积达29.5万平方米。另有部分业主为应对激烈竞争和供应压力，策略性地推迟了项目竣工时间。

下半年净吸纳量或逐步攀升

对于上海写字楼市场的下半年走势，市场分析人士表现得比较中立。

“随着上海各项秩序逐渐恢复，经济出现好转，之前被推迟的租赁需求将一一落地，预料下半年净吸纳量逐步攀升。”CBRE华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越向《华夏时报》记者表示，预计上海写字楼市场下半年供应还将有100万平方米。

张越补充说，过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，积极深化中资企业可持续发展。“预计将为上海写字楼市场带来新一轮需求。”张越说。

但市场的压力仍然存在。第一太平戴维斯相关人士指出，下半年计划还将迎来78.4万平方米写字楼新供应，且随着经济逐步复苏加之年末更多租户将到期，业主为冲刺全年业绩或给出更多优惠，预计下半年市场需求或出现一定反弹。但长远来看，由于外资企业和其它一些受疫情影响较大的行业企业面临一定成本压力，或将使所在区域租金和空置率承压。

但重要的是，业内人士们也认为，疫情虽然给上海写字楼市场带来短期不确定性，但同时也迎来了新的转型可能性。例如，戴德梁行在疫情爆发后的一项调查显示，疫情或将催生未来办公物业要求提升，包括热感成像、空调过滤杀菌系统等智能健康楼宇技术将受到市场追捧。
 

来源：华夏时报