写字楼租赁

以中信大厦为例分享超高层写字楼运维管理创新实践
 

在刚刚过去的中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会上，中信和业投资有限公司董事副总经理罗能钧以中信大厦为例，分享了超高层写字楼运维管理创新实践。他表示，超高层写字楼的运维管理应该将感知技术、物联网技术、信息技术与设备设施数字化相结合，打造"管理技术密集型"的运维管理模式。在运维管理创新方面，应该基于物联网技术推进智能运维，首先需要根据故障排除和应急处置情境将多个系统的底层数据通过物联网互联互通，提高各个系统之间数据沟通和协同的及时性，探索数字化运维，将数字化运维管理平台作为大厦精准管理和数字运维的有效工具。

中信大厦概况
 

中信大厦2018年底初步接手，2019年11月完成竣工验收备案，经过一年时间完成了装修整改和优化提升、机电系统调试调适，今年1月份投入使用，目前大厦每天办公人员约7000人左右。
 

中信大厦位于北京CBD核心区，总占地面积11，478平方米，地上108层，地下8层(含1个夹层)，高度528米，及总建筑面积44.7万平方米。中信集团和中信银行总部已经入驻大厦。
 

中信大厦的高度在全球超高层中排名第9名，中国第5。对于超高层写字楼，截止到今年1月份的统计，150米以上写字楼在中国已经有2000多座投入使用。我国超高层写字楼的运营管理其实不到30年的时间，现在这些写字楼运营管理主要分布在5大国际代理公司或与5大代理公司合资公司中。中信大厦由开发建设管理和技术人员转岗，同时招聘了社会上的物业管理专业人员组建运维团队，实现了从开发建设向运维管理"无缝过渡"的目标。
 

中信大厦国内外参建单位多达125家，再加上施工和机电两个总包有将近400家公司参与项目。对中信大厦开发建设过程中的管理和技术创新进行了梳理，18项世界之最、12项中国之最以及8项北京之最。这些创新成果是我们自己整理的，已经发布在建筑工业出版社出版的《中信大厦建造纪实》中，供行业借鉴，也请业界同行们批评指正。

中信大厦运维管理体系

中信大厦在开发建设之初就考虑大厦建成后的运维管理，基于全生命周期管理理念，采用了EPCO管理(Engineering Procurement Construction & Operation，即设计、采购、建造、运维一体化)的管理模式，中信和业在2018年10月成立了"中信大厦运维管理中心"。
 

首先，从管理模式看，国内已建成超高层写字楼运维管理有三种基本模式：开发建设团队转型自管、委托专业公司管理、开发建设团队和专业公司合作共管。中信大厦通过多次论证，采取了第一种模式。
 

技术层面上，中信大厦致力打造基于物联网的智慧楼宇。在2011年的时候公司对中信大厦的智慧管理做了整体策划，2014年提出对标项目，2016年的技术创新年将对标项目进行了更新。针对超高层楼宇和中信大厦运维管理特征，将感知技术、物联网技术、信息技术与设备设施数字化相结合，建立消防安全、设备设施运维、环境管理与客户服务的联动系统和集成创新体系，提高预防预警能力和缩短应急处置时间，区别于住宅物业管理，打造"管理技术密集型"的运维管理模式，为中信大厦可持续的高品质(安全、便捷、舒适、节能)运行维护提供保障。
 

第二，2018年10月成立了"中信大厦运维管理中心"，由开发建设核心技术和管理人员转岗，组建运维团队，向运维管理"无缝过渡"。
 

运维管理中心设5个部门：设备运维部、设施管理部、安全保障部、环境管理部、客户服务部，计划总人数约500人，其中自聘人员计划1/3，技术劳务派遣计划2/3。管理团队中77%的人员拥有超高层及特大型项目管理经验，54%的运维团队人员拥有国际国内知名物业管理经验的人员。
 

第三，从管理标准上，中信大厦对标最佳实践，参照国际标准，包括BOMA全球商业地产最佳运营实践标准SOP、IFMA设备设施运维标准、"6S"管理标准、ISSA国际认证标准CIMS等，希望能够最终通过最佳运维实践实现引领国际标准。