写字楼租赁

中信大厦运维管理创新

超高层写字楼运维难度主要表现在机电设备设施高效稳定运行和安全保障上。以中信大厦为例，在中控室有设备主系统12个，30余项新技术，设备子系统63个，重要的设备设施34,000多台，信息控制点超过65万个，对技术和专业要求很高，所以超高层写字楼的管理一定是管理技术导向型的。
 

经历过开发建设的专业技术人员转型后，怎么在运维中实现自身价值?怎么保障超高层写字楼的高品质运维?这些其实是目前超高层写字楼行业面临的一个非常重要和紧迫的问题。通过中信大厦运维实践，能够为行业提供一些数据和参考指标。

第一，超高层写字楼能耗是重中之重，能占到三分之一的费用。中信大厦借助日本咨询公司的能源管理系统构建了中信大厦的能源管理系统Z-BEMS，现在已经投入使用了。
 

它的主要特点是三项，第一个是建立超高层写字楼的能源消耗基础数据，综合参考了日本100多个写字楼的样本;第二个是专家系统，能够为机电设备设施管理运行故障进行诊断、对系统运行提供优化策略。第三个，设备设施实时运营的数据提取，可以形成上万个可视化的报表。现在这个系统已经投入使用八个月以上了，能够成功运行得益于好的专业平台、咨询公司，更得益于我们的专业团队和专业工程师在实施过程中的全面参与。日本出租率达到60%以上的写字楼能耗每平米每年大约是1471 MJ，我们出租率达到75%，每平方能耗却只有为886MJ。
 

第二，中信大厦暖通设备监控系统采用了工业4.0级PLC控制，相对传统的DDC自控系统控制精度更好，速度更快、稳定性好、可扩展性强，可实现自主编程。可根据用户需求个性化定制室内温湿度。监控点位达到25万个，大到冷水机组、蓄冰槽、水泵、冷却塔、空调机组、风机，小到风盘、风阀、水阀等均实现在线监控，节能策略的实施也是基于设备完全可控才得以实现。
 

第三，物联网的应用。采用物联网技术，将多个系统通过物联网将底层数据完全打通，避免了"数据孤岛"问题，各个系统之间不再割裂，而是相辅相成，实现设备与设备融合，信息与设备融合，人与设备融合，提高运维效率。
 

从目前运维看，很多大厦技术基础已经足够，但是对运维场景和技术系统应用还需要进一步提升。很多技术应用平台的提供者不懂得大厦运维管理的具体场景，互联互通有时候要根据实际需求来实现。2020年管理团队针对中信大厦的实际情况和超高层运维的痛点，开发了多项智能运维场景。
 

例如跑水漏水是超高层里面非常容易发生和造成灾害的现象。我们有漏水报警系统，一旦激发，最近的智慧阀可以关闭，激发我们的安防系统，摄像头可以直接切到漏水报警的现场。这个系统现在已经投入使用了，我们还会在模仿这样的场景会上不断地做一些开拓。
 

第四，数字化运维。中信大厦采用数字化运维管理平台作为大厦精准管理和数字运维的有效工具。平台对内管理端"尊E管"通过移动APP将安全保障、设备运维、设施管理、客户服务、环境管理等各项业务实现场景化、线上化高效精准管理。大厦原来开发建设的时候全过程应用了虚拟建造，在现场中信大厦有虚拟运营，我们基于BIM的巡检和维修，运维的工人可以拿着PAD很方便的找到精装修面后隐蔽的机电末端。还有对客服务端"尊E享"，将访客管理、会议预约、内部交通导引、报修服务等通过微信小程序集成，为客户提供及时高满意度服务。

来源：首写租赁网