写字楼租赁

2019年北京甲级写字楼租金指数回升趋势分析
 

2019年第一季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新增项目，合计为市场带来约14.5万平方米的办公面积。目前，全市甲级写字楼存量达到1,065万平方米(含自用面积)。鉴于活跃的市场需求，全市甲级办公楼平均租金指数继续回升，录得环比和同比分别上涨2.4%和 4.0%。全市平均租金达到人民币每平方米每月345.3元。


 

市场回顾：
 

2018年第二季度，北京甲级写字楼市场将迎来四个新增项目，合计带来约22万平方米的办公面积。新增项目均位于非核心商务区，北京甲级写字楼市场去中心化趋势愈发明显。
 

望京和亚奥等非核心商圈成交仍以大面积需求客户为主，空置率将进一步下降，因此租金仍有进一步上涨空间。CBD核心商务区首批入市项目预租平稳进行，业主方通过积极预租来化解大体量供应带来的市场压力。


 

北京住宅租赁市场
 

2019年第一季度，北京市服务式公寓市场无新增项目入市。同时，位于CBD区域的国贸公寓于3月正式关停以进行内部装修改造。北京市服务式公寓市场存量降至8,219套。鉴于市场存量依旧有限，本季度全市服务式公寓整体入住率环比上升1.4个百分点至88.9%，较去年同期上升2.4个百分点。受国内租户旺盛需求拉动，第一季度，高端公寓平均租金环比小幅上升1.4%至人民币每平方米每月164.2元，同比上升4.5%。别墅的需求以家庭为主且表现平稳，普遍以续租为主。别墅租金环比微幅上涨0.2%至人民币每平方米每月122.5元，同比上涨2.3%。
 

市场预测
 

预计2019年第二季度，位于国贸写字楼商圈的佳兆业公寓将投入使用，将为服务式公寓市场带来近百套供应单元。


 

在CBD核心区写字楼项目预租阶段，已有项目初步锁定了东方广场某知名企业搬迁入驻，届时将对东长安街区域的服务式公寓入驻率造成影响。目前东方广场的业主方已积极觅客，以避免届时出现大量空置。
 

自2018年北京最严调控实施已一年有余，受此影响，北京市一手住宅市场继续维持低迷态势，整体成交规模明显缩减。预计在2019年政府仍将延续目前的调控政策，保持市场的稳定性。同时，通过共有产权房以及长租公寓等项目来满足民众的基本住房需求。
 

2019年，北京政府对高端项目的监管仍将较为严格，部分高端项目将会难以在近期获取预售许可证，因此导致市场上高端住宅的供应量相应减少，改善型需求受到抑制，成交也表现低迷。预计在调控政策及严格监管的双重影响下，年内高端住宅市场的成交较往年会出现下滑，而市场供应量有限的前提下高端项目的平均成交价格将稳步上涨。
 

预计2019年北京土地市场仍将是供应与成交两旺的态势，政府通过供给侧的调整，来满足未来住房的供应。住宅用地的供应将集中在共有产权住房、“控地价、限房价”等类型的住宅用地。此外，受到城市规划的影响，商办类用地的供应预计将集中在五环以外的区域且数量将有限。


 

北京销售与投资市场
 

2019年一季度，由于受商办类项目的严格限购政策影响，北京写字楼出售、北京一手散售写字楼及商铺的成交面积分别为8.9万及4.6万平方米，环比分别下降10.1%及77%。
 

2019年一季度，甲级写字楼资本价值为每平方米79,600元，环比上升3.4%。鉴于甲级写字楼平均租金基本保持稳定，本季度毛收益率小幅下降0.04个百分点至5.23%。
 

市场预测
 

针对商办类项目的调控政策实施一年有余，市场成交明显大幅缩减。由于政府不断强调楼市调控的连续性，预计在2019年内放松调控的可能性很小，因此商办类项目散售成交估计仍将在低迷中徘徊。

 

从2018年“两会”上释放的相关信息可以看到，未来国内经济发展的重点将放在振兴实体经济上，发展科技创新的新动能，通过技术创新、机制创新改造提升传统产业。因此，2019年北京写字楼租赁市场的需求主力将聚焦在科技行业以及实体行业的升级需求，金融行业则保持平稳。