写字楼租赁

从数据化看甲级写字楼市场走势
 

第一太平戴维斯近日发布2018年第四季度华北区房地产市场研究报告披露，北京甲级写字楼市场的平均租金实现连续6个季度环比增长，达到每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。

根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，2018年第三季度，北京甲级写字楼市场迎来三座新增写字楼供应，全部位于非核心商务区，拉动全市甲级写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区继续受供应缺乏影响，空置率维持在极低水平;非核心商务区则表现活跃，成交多以大面积租赁为主，去库存速度较快。

“由于CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区的写字楼项目在短时间内难以投入使用，预计未来一段时间北京甲级写字楼市场将面临供应缺乏的挑战。”相关研究人士分析，受此影响，预计全市写字楼的租金水平将继续稳步提升。

2018年统计数据可以为刚到来的2019年的写字楼出租市场发展做一个参照。

一 2002-2018年北京写字楼的供应量,吸纳量与空置率对比图

二 2002-2018年北京甲级写字楼的租金与售价指数

三 2018年北京写字楼成交项目排行

四 2018北京写字楼租赁市场综述

2018年北京写字楼租赁市场交易非常活跃，其中以金融业、TMT、专业服务业、联合办公的需求较为强劲，合计占据总成交量的70%以上。中资企业继续发力，占总体需求的80%，外资企业比例继续下降。

2018年整体市场新增供应量回升，盘活了市场租赁需求，使前几年需求被抑制的高租金或大面积承租能力的租户得以入驻，市场成交量节节上升。

第一季度，由于市场迎来集中供应，加之受春节假期影响，写字楼租赁活动活跃度有所下降。尽管去年全市经济增速放缓，第三产业占全市生产总值比重仍继续扩大，首次超过80%，其中金融、IT及高科技以及专业服务等行业保持较快增长。金融行业依然是需求的最主要来源。主要租赁成交包括：北京银行融资租赁公司在天润财富中心租赁约1 0 , 0 0 0 平方米， 中意人寿保险有限公司在S K 大厦租赁约3 , 1 0 0 平方米。在产业转型升级的背后，互联网发展、科技创新是最重要的推动力之一。本季度，IT及高科技保持强劲需求，其中互联网+、人工智能等新兴科技行业成为办公需求增长新亮点。主要租赁成交包括： 华为在天润财富中心租赁约8,000 平方米的面积，北京北森云计算股份有限公司签约外运大厦2,200平方米。

近年来，实体商业饱受电商冲击困扰，越来越多的百货、商场因经营不善被迫关停, 同样受八项规定影响的酒店业也呈现下滑发展的态势。相比于发展疲弱的商业、酒店业， 办公物业具有收益回报稳定， 以及核心区位对办公产品需求旺盛等优点，"商改办"、"酒改办" 已然成为开发商提升租金收益和物业资本价值的新选择。

位于东长安街沿线的中粮广场将原来的商业裙楼改造为写字楼后推出，吸引到不少优质大面积租户的青睐。据悉，未来包括华润饭店、太阳宫百盛、开元名都酒店、庄胜崇光百货等或将陆续改造为写字楼项目。

第二季度，写字楼租赁需求缓慢回升，投资、保险等非银行类金融行业是需求的最主要来源。主要成交案例包括：易方达基金管理有限公司在位于金融街的泰康国际大厦租赁约4,700平方米，光华隆信资产管理有限公司在位于望京的利星行中心签约3,400平方米的面积。

其次，在互联网与传统行业的破界融合下产生的新制造、新媒体等高新技术行业扩张明显，逐渐成为办公需求的新势能，如中兴通讯公司在位于亚奥的外运大厦租赁约1 5 , 0 0 0 平方米的面积， 北京康得新创科技股份有限公司在位于望京的诚盈中心租赁约5,500平方米的面积。

第三季度，尽管有新增项目入市，但在活跃租赁需求的带动下，其中不乏来自IT及高科技和金融公司的大面积成交。在互联网经济的孕育下，以电商为代表的传统科技企业继续保持扩张步伐。同时，以科技为驱动力的TMT行业(通讯、媒体、电信) 和人工智能等高新技术行业快速成长，后者主要以初创型企业为主。例如：阿里巴巴在位于望京的金辉大厦承租近2 8 , 0 0 0 平方米的办公面积;今日头条在位于中关村的卫通大厦扩租约5,000平方米的办公面积。

同时，保险、投资、基金类等传统金融企业依旧保持活跃需求，主要以内资公司为主。例如：泰康保险在哈德门广场东塔新租7,000平方米的办公面积;中植集团在望京的保利国际广场租赁三个整层的办公面积;北京华富嘉辰投资基金在国贸三期B 座承租2 , 0 0 0 平方米。

在共享经济的趋势下，联合办公模式持续在全市扩张。例如：Wework望京店于8月正式开业，这也是Wework在本市的第三家门店;氪空间分别在位于CBD 区域的佳兆业广场和海航实业大厦新租5000 和2000 平方米的办公面积。

第四季度，北京写字楼租赁市场迎来大规模新增供应，主要集中于非核心及新兴商务区。伴随科技创新和人工智能的行业发展趋势，科技行业需求表现尤为活跃。例如：谷歌在位于亚奥区域的中海国际中心承租6,000平方米的办公面积。

金融、专业服务、能源化工等行业依然是办公面积需求的主要来源之一。中石油在位于亚奥的恒毅大厦租赁约6 7 , 0 0 0 平方米的办公面积。