写字楼租赁

写字楼租金的微观层面影响因素分析
 

写字楼市场已成为当前房地产开发投资的重点领域,写字楼租金研究也备受关注。写字楼租金的影响因素研究可分为微观层面的研究和宏观层面的研究.本文聚焦于微观层面,从解释租金和检验因素两个维度对有关写字楼或办公单元租金的影响因素的相关学术文献进行了梳理,着重关注写字楼租金影响因素的研究内容、研究方法和最新研究进展.

我国房地产市场起步才10多年时间 ,写字楼投资开发的实践积累和理论研究都相对缺乏 ,关于写字楼租金的研究还处于初步阶段 ,符合房地产经济学主流范式的定量研究还很少。相比之下 , 美国和欧洲在写字楼市场分析和租金研究方面积累了大量的理论文献和实践经验 ,为国内的写字楼研究提供了重要的借鉴。本文将对写字楼租金的微观层面影响因素研究进行评述。
 

检验某因素对写字楼租金影响的研究
 

在写字楼租金的影响因素研究中 ,除了直接以解释写字楼租金水平/ 差异为研究目标的文献外 ,还有一部分文献聚焦于检验某些因素是否对写字楼租金产生影响。
 

1 建筑品质对写字楼租金的影响

Hough 和 Kratz感兴趣于是否“良好”的建筑( good architect ure) 能够通过写字楼的租金反映出来 ,或者说“,好的”建筑的价值是否被内化于租金。

为了解决这个问题, Hough 和 Kratz 用特征价格方法对写字楼租金进行分析 ,除了建筑质量之外 ,还详细考察了邻近城市中心、到交通站点的距离与写字楼内外部特征三种因素 ,并将其作为控制变量。研究结论认为 ,写字楼市场对“良好”的新建筑将会有正向的反馈 ,对“良好”的老建筑则没有。

2 空置率对写字楼租金的影响

Frew 和J ud关注于空置率变量对写字楼租金水平的影响 ,通过供求关系分析 ,得出租金可以表示为空置率的函数 ,即 R = r( V , X , Z) ,实证结论显示空置率和楼层数与租金正相关。此外 ,对一幢特定的写字楼而言 ,需求是高度弹性的 ,因为周边存在类似的替代 ,所有者在提高租金时必须谨慎 ,否则将会导致高空置率。

Frew 和J ud 并不是最先考虑空置率因素的研究者 ,Brennan 等在他们之前就已经将空置率作为写字楼租金的影响因素进行研究 ,但最终的实证结果认为空置率对于写字楼租金没有显著影响; Shilling 等在研究写字楼价格的调整过程时假设 , 只要实际空置率超过自然空置率 ,空置率的上升将减缓租金变化率。但是 ,他们的研究没有采用联立方程模型分析。通常而言 ,写字楼所有者会根据空置率的高低调整租金水平 ,所以租金和空置率之间存在明显的内生性。Frew 和J ud 研究的特别之处在于 他们重点考察空置率因素的影响 ,而且考虑了空置率和租金之间的内生性 ,并用两阶段最小两乘法解决内生性问题。

此外 ,写字楼市场的租金和空置率之间的调节机制长期以来是写字楼领域研究的热点问题 , Wheaton 和 Torto 、Hekman等都对此进行了深入研究。但因该问题属于宏观层面的租金变化研究 ,所以本文不做深入探讨。

3 设计宜人性对写字楼租金的影响

Vandell 和Lane也研究了设计品质( design quality) 对写字楼租金的影响 ,研究重点是设计的宜人性( design amenities) 。他们认为 ,使用者从“设计舒适性”提供的“美学”功效中获得愉悦 ,这种愉悦可能来自建筑的外观、建筑周边的景观或者建筑的内部设计。因此 ,建筑的“设计舒适度”会从使用者角度影响租金 ,使得租金函数中必须要包括这一要素。研究结论显示 ,写字楼的层数和建筑年龄变量可以解释大部分的租金差异 ,设计质量这一变量的影响没有前两个变量的影响度大。
 

类似地 ,Laverne等专门研究了树木和景观对写字楼租金的影响 ,从功能角度将树木和景观的价值分为视觉屏障、减低噪音、促进休闲等 7 个维度。研究采用特征价格模型 ,结果表明 ,景观确实对写字楼租金有积极影响 ,其中 ,景观的美学愉悦功能和建筑物遮荫功能将提升写字楼租金 ,而景观的视觉屏障功能对租金有负面影响。
 

4 不同承租方对写字楼租金的影响

Allen 等研究了美国联邦政府承租的写字楼租金和市场租金之间的差异及其原因。研究首先采用现金流净现值的分析方法 ,以收益最大化为目标 , 建立房东的租赁无差异模型。该研究认为 ,房东可能为了减少租赁风险而愿意将写字楼以较低价格出租给政府 ,但是这种折扣可能会被其他隐含条款所抵消 ,只有基本租金和租约内容之间的权衡才能最终决定实际租金。通过数理推导和面板数据计量分析 ,结论显示:政府承租的写字楼租金要显著高于私人承租的租金 ,开支传递条款、市场空置率以及写字楼内政府租用比例等因素正向影响这种差异; 写字楼出租总量、租期、当地失业率等因素反向影响这种差异。

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