写字楼租赁

北京写字楼租赁速度放缓，互联网区域分担企业租赁市场
 

编者按：作为2018年写字楼租金最高的城市，从2019年初起，北京租赁行业从业者们明显感觉到写字楼租赁市场不够乐观，据多年从业者透露，北京的企业在咨询选址的时候，多是以价格低、面积小、非核心地带为主，甚至很多企业在寻找房源的时候把保留装修列入找房条件。从另一方面，北京地区业主增高中介费用的占比也在时刻表明着，2019，成为北京有史以来办公租赁市场最为不景气的一年：

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2019年，无论是商业地产还是民用住房，中国地产进入存量时代，今年年5月，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学院文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产报告No.16(2019)》中表明，2019年地产市场回落，部分城市将迎来写字楼历史空置率峰值。
 

1. 2019年北京整体空置率升高，写字楼租赁速度放缓。

北京作为国家改革发展规划内城市，其政治和文化中心地位仍是保证其发展多样化与新兴产业的主要条件，2018年北京地区的租赁市场多集中在金融业、互联网行业、专业服务行业及新兴发展中产业。而截至2019年，综合前文提到的经济与政策原因，北京地区许多CBD出现空置率上升情况，除海淀区与望京区外其他地区的空置率达到30%。

2. 空置率占比为核心区域高，非核心区域低。

收经济等综合因素影响，核心区域(如CBD等)空置率升高;而边缘地区(非核心区域)由于价格低、优惠政策项目多等原因，并伴随着基础建设与周边经济逐渐完善，佐以科技发展迅速，逐渐受到企业欢迎，空置率逐渐降低。
 

3. 海淀区与望京区域独特。

在北京其他地区空置率较高的情况下，海淀与望京作为两个特殊区域，分担者北京大部分互联网行业的企业租赁市场。
 

海淀区主要在于经济圈生态发展良好：由于地理区域规划，海淀区有1/3～2/3用于公园建设与高校建设，因此在这个区域内明显人才优势高于其他行政区域，很多企业选择就近在此落地：如以腾讯、头条、百度为首的很多互联网大厂都选择在此作为自己的总部。同样处于规划原因，这个区域楼宇少，因此海淀区在当下仍然是供不应求的状态。
 

而对比朝阳区，同样依托于大厂的人才吸引成为，以望京区域为代表，如阿里等龙头互联网企业的吸引中小互联网企业入驻，所以望京地区的整体空置率较低。且望京地区生活设施齐全，距离校园聚集地区的海淀区地理位置较近，处于人才愿意流通范围内。

4. 小业主动态风向明显，写字楼租金出现降价，业主放试用多种运营手段降低空置率。

在商业租赁行业，小业主对市场经济变化的反应往往最为敏感，其反应也迅速明显。自年初出现空置率升高的情况后，小业主们是最先开始调整租金的一部分人。而后各大地产运营商也开始随之调整运营手段，如降低租金、延长免租期、中介费用加成等方式吸引代理机构推介及企业入驻。
 

5. 北京联合办公租赁市场加入办公选址战局

目前，北京与上海有着国内最大的联合办公规模，2018年分别占比为33%和32%。2019年各大联合办公在一线城市迅速扩张，其优质便捷的办公体验、搭建社交、以及加入资产管理理念等先进的运营方式对很多新兴企业具有极高的吸引力，对传统写字楼发出了挑战。

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全国范围内空置率总体情况升高，但各城市情况不一
 

上海 广州

由于经期趋势与政策不同，2018年在商业写字楼租赁市场上的空置率数据表现也逐渐出现变化，主要体现在：预计中租赁市场火热的城市并未达到市场期望;一二线城市写字楼空置率分化初现端倪;影响写字楼空置率变动因素多且杂。
 

根据2018年个大城市甲级写字楼空置率排名来看，除广州、北京徘徊在10%及以下，在健康发展的范围内，其他城市的空置率均较高。

(橘色为租金价格)

如处于第二梯队的深圳、南京、上海、大连、杭州等城市的空置率处于10%-20%之间;西安、武汉、重庆、天津甚至超过30%。相较于超一线城市，以天津为例的一线城市的空置率甚至远高于二线城市。

而这也是在2019年所要承接的主要问题。因此2019年写字楼的整体情况将表现为：
 

热点城市写字楼空置率持续升高。
 

一二线城市分化表现严重，部分二线城市租赁市场表现优异，空置率逐渐降低甚至低于一线城市。

(2018年全国甲级写字楼指数)
 

那么又是什么原因导致空置率出现了这些差异性表现?
 

以一线城市北京、上海、深圳、武汉、天津等城市为例，这些城市根据国家发改委的规划导致其定位与特定产业导向不同。一方面金融机构的大批量倒闭与撤出，让写字楼空置率占比明显提高;而中国经济增速放缓与中美贸易摩擦造成的综合因素导致中国经济进入下行期，尤其对沿海城市冲击较大，很多企业进入收紧状态，从原本价格高昂的写字楼移入价格较低的产业园区或其他办公环境，节约成本用以留存发展;同时联合办公等新型办公方式的出现，挤压了写字楼的生存空间，有针对性的将一部分用户划分走。
 

除此之外，写字楼新增供应也在整体基数上起到了叠加作用。根据房地产蓝皮书：中国房地产报告No.16(2019)》中表述：“2019年，全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%。”而除广州外(广州市场将走出连续3年供不应求的局面)，极少数写字楼能做到同城市消化。
 

另一方面，由于政策与经济的共同作用，以成都、南京、杭州为代表的网红城市将会出现人才回流的情况。经济上，这些城市的发展速度加快，差距也在逐渐与一线城市缩小切生活成本低。政策上，这些城市加大了人才争夺的力度，在福利政策上给予一定扶持，对于本地人才保留与超一线人才回流都有一定吸引力。
 

面对复杂的市场形势变化与产业发展趋向，办公写字楼出租面对的既是机遇同时也有冲击。在当前环境下，已经存活的企业一方面面临扩张同时也要满足其留存发展的需求，这对写字楼租赁市场是一个积极的显现，而另一方面2019年-2021年，北京的甲级写字楼新增供应则将占2018年的25%。

传统办公写字楼出租所面对的不光是同类型的竞争，还有新兴运营的冲击。当前的运营手段只能针对当下经济需求下的空置率问题。若从长远和健康角度发展，写字楼到底应该如何发展?除去开发商的战略布局外，运营部门是否也应改变传统的运营模式，从智能化、人性化、市场需求的角度去探索适合自身产业气质的运营方式?