写字楼租赁

融合与分化：新周期下房地产的新逻辑

日前，世邦魏理仕发布的一份报告显示，2019年三季度，北京写字楼单季度新增供应创近十年新高，加之整体市场需求疲软，写字楼空置率攀升。截至三季度末，北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来最高水平。在可租面积不断增加的压力下，业主继续采用下调写字楼租金的策略来刺激需求，这亦使得三季度平均租金报价环比下降0.4%至每月每平方米426.5元人民币。

报告称，未来六个月，近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争，空置率继续走高，租金亦将承压下行。商办地产悄然从卖方市场向买方市场转变。

销售市场方面同样不容乐观，盈石集团研究中心的统计数据显示，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。

以北京为例，根据全联房地产商会写字楼分会(CORC)统计，目前北京商办类项目库存体量超过2000万平方米，同样为历史最高水平。

全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯先生表示：从全国来看，商办地产市场2018年下半年开始进入调整期，空置率、租金和售价均面临一定的压力与挑战。根据全联房地产商会写字楼分会的统计，2019年上半年四大一线城市空置率全部在15%以上运行，标志着商办地产市场从传统的卖方市场开始向买方市场转变。

有媒体报道，北京并不非是个例，从全国来看，上海、广州、深圳、武汉、长沙、杭州、厦门、重庆大多数核心城市的空置率都在上升。例如深圳甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，其中最高的前海片区达65.7%。而在上海方面，写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近10年新高。与此同时，市场的写字楼租金水平也在下行，当期有效租金同比下降2.9%，降至296.8元/平方米/月。杭州的空置率也上升到17.5%，厦门空置率达到14%，武汉重庆和西安，写字楼空置率超过了30%。天津，长沙空置率已经接近50%。

刘凯指出，一般来说，写字楼租赁与销售情况是经济的晴雨表和反光镜。在经济下行，供应增加，郊区化外溢，城市更新，功能疏解，互联网金融退潮等因素叠加作用下，商办地产市场短期内将维持空置率上升、租金和售价下降的局面。