写字楼租赁

北上深写字楼空置率逼近20%，写字楼租金下跌深层原因分析
 

据高力国际统计：
 

2019北京甲级写字楼市场全年供应量超过90万平米，是有历史记录以来的最高值;
 

2019年底，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，这也是从2010年以来的最高值;
 

受此影响，截止到2019年底整体北京市场平均写字楼租金水平较去年下降4%左右，目前约为每月每平方米383元。
 

高力国际的观点认为，“面对如此大量的供应，以及不断抬升的空置率水平，北京市场的写字楼租金表现依然坚挺”。这反映了中国经济的韧性和北京在中国的地位。然而，“北京市场租金已经进入阶段性调整时期，整体调整时间或持续一年到两年左右”。

国内商业地产市场除了京沪深等核心城市供需相对平衡之外，包括一线城市广州在内的其他城市都存在不同程度的过剩，去库存周期普遍很长。
 

近几年里，随着国内的商业地产的大量供应，加之经济形势低迷，需求减弱，商业地产的过剩问题似乎没有缓解，反而进一步恶化。近期屡屡传出新闻，某大型地产企业因为在各地兴建超高型摩天大楼，销售不如预期而引发现金流危机。深圳也传出写字楼空置率上升以及租金价格下降的报道。上海的商业地产如写字楼的空置率也是高居不下。最近有新闻报道，北京也开始出现写字楼空置率飞速上升和租金回报下降的现象。过剩问题已经漫延到一线核心城市了。
 

房地产行业关于地产价值有两个关键词，实在是至理名言，那就是：“位置、位置和位置”。笔者深为认同：在中国，除了核心城市、核心区域的商业地产可以投资之外，其他的商业地产投资收效甚微。

在美国，商业地产的周期表现大致如下：

在低谷期时，由于供给过多，写字楼租金回报率下降，商业地产的价格下跌。这使得商业地产的投资减少，供给下降。

供给下降到一定程度后，和需求重新平衡，租金回报率开始回升，商业价格开始出现止跌回涨。由于建设周期，供给不能马上提供。这使得市场供不应求，导致空置率下降，租金快速上涨，商业地产价格快速。

商业地产的价格快速上涨，使得众多商业地产的项目被开发出来。等到这些商业地产集中推向市场之后，市场再次出现供给过度。

周而复始。

在国内，无论商铺写字楼租金上涨或是下跌，对商业地产的供给影响不会很大。

3、位置、位置和位置!

因此，房地产三个关键字的至理名言，那就是：“位置、位置和位置”，在当前的中国的商业地产市场，更有意义。只有那些土地已经开发完毕的区域，身处核心地段的商业地产，不会受到不计成本的市场供给的影响，才具备长期的投资价值。
 

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