写字楼租赁

香港写字楼市场租金全线下跌;资本价值持续下降
 

[提要]2019年全年香港写字楼市场净吸纳量仅录得390,500平方尺，是三年来的最低水平，同时该数值也仅为过去五年年度平均水平(117万平方尺)的三分之一。

据戴德梁行最新发布的香港写字楼2019年第四季度报告显示，受持续的社会运动以及圣诞假期影响，香港各区写字楼租赁需求偏向疲弱，写字楼净吸纳量创下17年来最差季度表现，在第四季度整体录得378,000平方尺的负吸纳量，是自2001年第二季度以来表现最差的季度。而2019年全年的净吸纳量仅录得390,500平方尺，是三年来的最低水平，同时该数值也仅为过去五年年度平均水平(117万平方尺)的三分之一。

租金全线下跌，核心区受重击

据戴德梁行报告，第四季度，香港所有区域的租金均出现回落，其中核心区域所受到的打击最大。在中区，中资公司的租赁需求有限以及维持高企的待租率使得业主在协商租赁条款的时候变得灵活，导致该区的租金本季度环比下降3.2%，并同比下降6.9%，是自2012年以来的最大的年度跌幅(-15.1%)。随着本季度社会运动进一步加剧，许多本来打算由核心区域搬迁去非核心区域的租客也开始采取观望的态度，从而导致港岛东和九龙东的租金在本季度录得轻微回调，分别环比下降0.7%和1.1%。

受各区租金全盘下跌的影响，市场整体租金录得六年来最大的季度跌幅，环比下降2.5%。受诸多不确定因素影响，未来市场前景并不明朗。
 

戴德梁行表示，尽管中美两国计划于2020年一月中旬签署第一阶段的贸易协议，但两国之间的贸易紧张局势预计会持续影响2020年的市场表现。从2019年六月开始的本地社会运动并没有出现任何会在短期内结束的迹象。再加上来自中资金融公司和共享工作空间营运商的需求有限，这两类公司本是2019年上半年支撑本地租赁需求的两大动力，预计租赁需求在2020年仍将表现疲弱，尤其是在核心区域。尽管只有一栋新写字楼会在2020年落成，但相信多数业主为吸引更多租客租赁其物业，将会在租赁条款上面表现更加灵活。因此。预测整体市场的写字楼租金将会在2020年下降10-15%，其中中区将会面临最大幅度的租金下跌，达到13-18%。

写字楼资本价值持续下降

报告称，租户需求以及写字楼租赁市场的下降导致第四季度所有写字楼子市场的资本价值下降。中区，湾仔/铜锣湾和尖沙咀受到的打击最大，资本价值分别环比下降7.0%、8.7%、8.8%。全年，中区的资本价值下降了13.4%，而湾仔/铜锣湾和尖沙咀的资本价值分别暴跌了18.6%和12.6%。

2020年投资市场气氛可能会保持疲弱，交易总额和交易都将低于2019年水平。

Cushman&Wakefield认为，持续的贸易紧张局势和社会动荡，导致商业地产投资市场前景黯淡，短期内不太可能恢复。因中美贸易紧张局势和持续的本地社会动荡，预计所有主要参与者(本地，内地，房地产私募基金)将继续采取观望态度。因此，2020年投资市场气氛可能会保持疲弱，交易总额和交易都将低于2019年水平。到2020年，在活化工厦2.0的支持下，工业物业的投资气氛应保持相对稳定。全栋单一业权旧工业大厦，尤其是位于九龙东观塘和九龙湾以及九龙西荃湾长沙湾，将是最受欢迎的。
 

来源：东方财经杂志