写字楼租赁

企业退租换租，二房东撤退，深圳写字楼空置率再创新高
 

科技之都深圳的写字楼空置率再创新高。
 

戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6个百分点，空置率位居四大一线城市之首。同期上海空置率为21%，北京是13.8%，广州只有5.2%。
 

近四分之一的空置不仅仅是一个简单数字，供应持续井喷和市场需求疲弱是主因之一。深圳拥有国内数一数二的民营企业孵化能力，过去年的几十年，诞生了平安、华为、招商、腾讯、万科等一大批世界500强企业。
 

比亚迪、中兴、大疆科技、华大基因等公司更是代表了深圳明天。金融、科技等产业的蓬勃发展，带动企业聚集与产业链上下游联动，一直都是支撑起深圳写字楼市场的重要力量。

经济下行叠加疫情效应，与全球大多数城市一样，深圳也在历经着“阵痛”，部分中小微企业因市场需求低迷不堪经营与现金流重负，纷纷退租节流;部分大型企业通过缩减办公面积或暂缓租赁延长抗风险周期;联合办公和包租公司则选择大面积撤退。
 

美联物业深圳福田商业部区域总经理刘湘娥发现，与疫情前相比，深圳写字楼租户心态发生了巨大变化，他们对市场租金的接受能力，随着风险承受能力降低也拉得较低。
 

“很多企业客户提到，现在空置率那么大，价格应该很好谈啊。”刘湘娥说，大部分业主接受10%—15%的租金降幅，但租户希望降30%到40%。
 

供需双方在租金期望值上的差异，导致写字楼租赁业务的成单率由60%、70%下降至不到50%。第一太平戴维斯报告称，深圳的资本值仅次于香港及北京，租金跌幅压力增大，导致投资收益率进一步萎缩。
 

“写字楼市场与GDP关系密切，经济向好，写字楼租金能跑赢GDP;经济疲软，写字楼消化能力便会受到影响。”中原地产代理(深圳)有限公司写字楼部董事总经理范进佳表示。

中小企业退租
 

毗邻深圳市福田区会展中心，矗立着几座30层的复合型建筑群，总建面约15万平方米，不动产证上标注的是住宅性质，但因周边浓厚的商务氛围，如今更多被当作写字楼出租。
 

程薇挂牌出租的办公物业即位于此。她的上一个租户是一家留学咨询公司，去年12月签订一年期租赁合同，才过4个月，她不得不再次寻找新的租户。
 

留学咨询公司退租理由很简单——“由于新冠肺炎疫情影响，老板决定提前退租，公司尽量在周末前将办公室空出来。”
 

疫情在全球蔓延直接影响这家留学咨询机构的生意。从2月中旬，境外多国签证中心暂停接待，积压一堆签证无法办理。一边是等待的老师与家长，一边是反复沟通却无法进入的签证中心。机构代理人曾向程薇提到，他们都觉得很悲催。
 

伴随着疫情在全球大面积爆发，大量留学生滞留境外，进退两难。部分家长担心孩子出国留学风险，甚至考虑让孩子回国读书，留学咨询业务大幅缩减，这家机构的日子也越来越难过。
 

4月13日，这家运作10多年的留学咨询机构选择暂闭。“周一提出撤离，当周日就搬走，让我协助办理放行条。”突如其来的退租让程薇有些猝手不及。
 

但她不得不接受这个现实，“一般退租要提前一个月告知，对方代理人跟我说，实在没办法，公司撑不下去了，就连他也在犹豫要不要出去投简历。”
 

为了尽快退租，这家留学咨询机构甚至拒绝程薇提出的转租建议，直接赔偿两个月押金。

写字楼的连锁效还在逐渐发酵。CBRE世邦魏理仕华南区顾问及交易服务办公楼部主管程志文告诉经济观察网，他们监测到一些小企业退租案例，主要聚焦在非传统金融和初创企业。
 

“教育、非传统金融、服务业或贸易公司”，刘湘娥列举出更详细的退租名单，“这些行业近期受影响较大。”她说。
 

经营压力增大，现金流紧张，多重夹击下，一面是小微企业退租，一面是越来越多大企业选择缩小租赁面积或延期租赁计划。
 

“公司最近来了不少大租户，希望能分租出去一部分办公面积，他们原本1000平方米起租，公司裁员后，这么大办公面积也用不了了。”一名从事写字楼租赁业务的中介人员表示。
 

程浩在深圳一家投资公司负责写字楼租售和运营。他们服务的大企业租户中，通过换租缩小办公面积的比例达80%。疫情影响还不是全部因素，部分大企业对后期经济预期降低，故而减员节流。
 

另一面，深圳各区政府正通过补贴吸引优质租户进驻区内写字楼，部分对补贴敏感的中小企业，基于自身实际情况及补贴力度正考虑搬迁办公室。
 

一家在深圳福田中心区一栋甲级写字楼办公的传统金融公司，租赁即将到期，但业主让价空间不大。而临近的罗湖正打造创新金融总部基地名片，疫情期间制定一系列资金、融资等稳企稳岗计划。这家金融公司正计划将总部搬至罗湖。同样面积办公区，罗湖可以节约一半的租金，一年还能获得上千万元的政府补贴。