写字楼租赁

产业结构更迭同样折射到写字楼租赁上，传统企业从写字楼消失的同时，科技类、互联网、直播、医疗器材等行业缺迎来蓬勃发展，“我前两天接待过一家直播企业客户，他们背后有投资方，资金不是问题。200多平方米的办公室可以割出十来个直播隔间。”上述从事写字楼租赁业务的中介人员说，这类客户带看两天就可以签约。

 “二房东”撤退
 

这段时间，深圳写字楼里更大面积撤退的是联合办公和包租公司。
 

深圳南山科技园附近工业区一栋稍旧的大楼，深圳本土联合办公空间思微SimplyWork的招牌依然随处可见，但主人已经换成优客工场。
 

从2015年元旦算起，思微走过了5年，最初两个办公空间90%以上的入驻率，让联合创始人郭逸凡宣布，当年将空间数量扩张到10个。

一位思微工作人员告诉经济观察网，去年12月底，思微被优客工场收购，“外面招牌还没来及换，思微已经解散了，员工从1月正式转入优客工场。”

2016年思微背后的资本出现过IDG资本、华住酒店集团及万科商产的身影。根据官网信息，思微在深圳运营8个空间，此次被优客工场收购的为南山科技园和龙岗坂田两个空间。
 

南山科技园空间1500平方米，当前出租率75%。春节前，半年工位租金1500元/个/月，一年的价格1380元/个/月;目前，租金已经下调到1200月/个/月，开放式工位还有谈价空间。疫情以来，将近一半的开放工位遭遇退租。
 

该店一位工作人员说，思微在南山科技园一带布局了5家店，“现在只留下这一家，其他店都撤了。”
 

包租公司也在撤退，深圳福田中心区的财富大厦，60%的楼层被包租公司承租，目前包租公司已全部撤离;两三个月前，进驻京基100长达10年的资产运营商MFG在合同期满后也退出。

“去年下半年到现在，包租小散户或联合办公基本走得七七八八，大型运营商或退掉出租率不高的楼宇，或者与业主协商博弈。”范进佳观察到，一季度深圳写字楼租金降幅比较大。如果业主方愿意一起承担成本压力，运营商可能选择留下，反之只能选择退租。

2016-2017年是深圳联合办公与包租公司快速扩张的两年。经常出现好几家运营商同时抢租同一栋写字楼，为了抢到大面积物业，个别运营商将租金单价可以抬高10元，甚至私下给大业主好处费。

但目前这些运营商普遍遭遇巨大考验，不仅租户不稳定、流动性频繁导致空置期拉长，而且还要承担渠道代理费。以往，渠道代理费一般是1-1.2个月租金，现在是2-2.5个月租金。

程浩所在投资公司旗下运营的写字楼物业，一季度出租率为75%，同比下降了10个百分点。“空置期每天都在支付成本，风险系数越来越大。”刘湘娥指出，无论联合办公还是包租公司，除非本身现金流充裕，大业主给的租金价格低，否则不敢再轻易拿货。

资产运营商大面积退场一定程度促进写字楼集中运营管理。不过，风险和压力转移到写字楼开发商身上。“MFG退出后，京基发现写字楼市场风向变了，消化能力很弱，租金降幅大，招商团队压力山大。”一名接近京基的人士透露。

在程浩看来，写字楼开发商当下压力源于对市场的误判。一方面，深圳写字楼过去不需要依靠开发商的管理和服务支撑，低估了市场真实状态;另一方面，“二房东”让开发商不需要承担短暂空置期的招商成本，导致没有更多的应对措施;同时，由于对写字楼供需和产业结构不了解，开发商难以迅速为楼宇匹配到合适租户。


 

供需错位

退租、换租背后是深圳经济波动与产业结构更迭。以外向型为主的深圳经济和产业，在全球经济承压的大势下不免历经“阵痛”：2017-2019三年，深圳GDP增速从8.8%放缓到6.7%。

相比GDP增速变动，产业结构的细枝末节更值得关注。深圳四大支柱产业中，金融业、高新技术产业历来是重中之重。2019年，深圳金融业增加值增速远高于2017、208年，但战略新兴产业增加值合计10155.51亿元，增速和比重较2017、2018年均有小幅下滑。

2020年1-2月，深圳市规模以上工业增加值同比下降18.5%，降幅大于全国13.5%的均值。其中，代表实体经济的计算机、通信和其他电子设备制造业等多个行业，处于下降状态的行业数量超过一半。

新旧经济调整，在疫情后压力已经传导到具体产业上，写字楼作为实体经济与产业的窗口，释放出的信号是空置率走高。

由于统计口径的差异，各家机构给出的数值略有不同，第一太平戴维斯的报告指出，一季度，深圳写字楼平均空置率环比上升1.2个百分点至 26.2%;戴德梁行为环比上涨2.6个百分点至24.6%;世邦魏理仕则是21.2%。

按照上述机构说法，因企业复工、复产延后，目前空置率尚未完全显现疫情对于写字楼市场影响。

位于深圳福田中心区的免税大厦，近期因一个大租户退租空出10层，空置面积接近2万平方米，占整个大厦建筑面积的20%;同区域的卓越世纪中心1号楼，同样空置了近2万平方米;平安金融中心与皇庭广场的空置率均徘徊在30%左右。

在深圳发展脉络上，空置率是一个可参考的经济指标，影响这个指标还有短期深圳写字楼新增供应的集中交付。戴德梁行报告显示，一季度深圳有3座甲级写字楼投入使用，带来30万平方米新增供应，将全市存量推升至582.4万平方米。

30万平方米新增供应集中在深圳经济总量大、活跃的南山区内。第一季度，南山区的写字楼空置率达34.8%，片区内的前海自贸区空置率更是高达66%。

为规避“土地供应稀缺与房地产恶性炒作”的怪圈，2013年前海自贸区就出台规定，在整体2600万平方米到3000万平方米规划建筑规模中，居住及商务公寓为380万平方米，增量不得突破60万平方米。而且，这些居住及商务公寓并没有规划成片的住宅小区。

深圳市前海管理局开始采取行动，增加住宅用地指标是其中重要举措。3月初，《关于前海十开发单元规划个案调整方案》公示出炉，内容涉及商业用地改居住用地。

第一太平戴维斯统计，未来五年深圳将迎来甲级写字楼供应高峰，今年预计共有134万平方米写字楼交付。未来五年，新增供应面积达到507万平方米。