写字楼租赁

经济启动双循环的大背景下，未来写字楼租赁需求主力仍是金融、高科技互联网、专业服务业

编者按：经济开启“内循环”模式;北京写字楼租赁市场走向何方?上半年，北京新兴商圈的市场空置率已高达31.2%，同时下半年，在100多万平方米的新增供应中，有近70%主要集中在新兴商圈。

中美贸易战叠加疫情的影响正使中国乃至全球经济受到重创。在此背景下，中国政府启动了以国内大循环为主的内循环经济模式，试图通过拉动内需刺激经济发展，从而在复杂的国际国内环境中寻找新的发展机会。在这一经济模式下，北京写字楼租赁市场也将呈现出同以往不同的发展趋势。

第三产业整体下滑中有亮点

北区写字楼部主管廉峰哲表示，今年上半年北京的经济面临了前所未有的挑战，1月爆发的新冠疫情直接导致经济停摆。当全国疫情刚刚得到初步控制，绝大多数省市逐渐恢复经济活动之时，6月北京疫情出现反复，令刚呈现复苏迹象的经济再次跌入谷底。因此，今年1-6月，北京第三产业收入大幅下滑，其中，住宿餐饮业收入同比下降47.6%，文娱行业年度同比下降超过36.2%。不过，在第三产业的所有行业中，信息软件技术及金融业的收入在严峻的经济形势下却实现同比正增长，而写字楼租赁与商务服务业的收入较去年同期也仅下降了5%。

在今年上半年北京第三产业中，批发零售、金融、信息技术和租赁与商务服务业所占份额分居前四位，总收入占比分别为44.8%，19.85%， 11.15%级5.87%。批发零售类收入虽然占比高，但这类企业历来对写字楼面积的需求低，而剩下的三个行业则一直以来都是北京写字楼租赁需求的主力，此次虽然疫情来势汹汹，但这三个行业在北京的表现依然稳定。

疫情过后，在经济启动双循环的大背景下，北京写字楼市场呈现出一些新的发展趋势：

经济启动双循环下的市场新趋势

新项目的入市以及需求的疲软使整体写字楼空置率上扬

2020年二季度，随着疫情的逐步控制和企业的复产复工，写字楼市场租赁成交略有回暖，但上半年整体空置率仍高达16.2%，创2011年以来新高。今年下半年预计仍有约117万平方米的新增供应投放市场，随着大量的新增供应的入市和写字楼市场租赁活动不景气的持续，整体市场空置率或将被进一步推高至20%的高点。

租金在今年下半年仍将继续下探，至2021年后保持稳定

为尽快提高入驻率和最大限度减少自身损失，写字楼业主纷纷为租户提供更优惠的租金和更大的免租力度，使2020年上半年北京全市写字楼有效净租金同比下降9.5%，达每月每平方米358.5元，创2012年以来新低。

预计下半年面对大量新增供应以及国内外经济环境的不明朗，同时考虑到租户成本控制和市场竞争加剧带来的双重影响，业主可能会继续加大租金优惠和免租力度，整体市场租金水平或将继续呈现下调趋势。2021年，得益于疫情有效控制带来的企业经济效益转好和市场租赁需求复苏，预计租金将呈逐渐平稳态势。

市场进一步分化，核心区域租金及空置率稳定，新兴商圈下行风险加剧

上半年，北京新兴商圈的市场空置率已高达31.2%，同时下半年，在100多万平方米的新增供应中，有近70%主要集中在新兴商圈。大量新增供应和目前较高的市场空置率使未来新兴商圈市场竞争加剧，租金也将面临进一步下探的风险。而核心商圈有限的新增供应将使该区域继续保持目前空置率9.9%的相对稳定局面。

经济启动双循环下的需求新趋势

金融、高科技互联网、专业服务业未来仍是写字楼租赁需求主力

一直以来，金融业、高科技互联网和专业服务业为北京写字楼租赁市场成交的三大主力行业，上半年三大主力行业成交面积之和占总成交面积的79.1%。未来，在北京服务业扩大开放、金融开放和发展新基建的政策鼓励下，这传统三大主力行业仍将继续领跑北京写字楼租赁市场。

企业对租赁成本更加敏感，小面积写字楼租赁需求持续上升

受经济下行压力影响，北京写字楼市场小面积成交占比于2019年开始走高，截至2020上半年，成交占比高达总成交宗数的82.6%。同时，疫情对企业办公模式的影响也将逐渐显现出来，一些公司为节省办公成本也将疫情期间不得已而为之的灵活办公、居家办公作为公司办公常态继续执行。

内资企业成为写字楼租赁主力，外资企业需求持续疲软

一直以来，内资企业都是北京写字楼市场的成交主力，历年成交面积占比均高达60%以上。在2020年上半年比例更是创新高，达93.9%。未来，受新冠肺炎疫情全球蔓延、国内外局势经济形势的不明朗，以及外资企业租户审批流程长等因素影响，预计内资企业成交仍将占据市场主导地位。

中关村仍是需求主力商圈，石景山通州未来发展受关注

中关村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才资源等方面优势，一直以来是国内IT企业及跨国公司研发总部的首选之地。未来三年，中关村将有一些改造项目和少量新增项目入市，预计有众多科研院所与高校的中关村区域租赁需求仍将旺盛。

自北京城市副中心成立以来，通州商务区已经吸引了国有银行、城市商业银行、保险公司等金融企业和大型国有企业在区域内购置大面积写字楼项目，未来将为其他产业进驻通州起到强大的带动作用。

石景山商圈近年来致力于围绕老工业区升级改造、城市更新以及冬奥会，打造成为京西商务中心，未来首钢的六工汇、北京银行保险产业园等项目将布局于此。

政策利好、大面积的供应、相对较低的租金以及舒适的绿化环境等都将成为其与其他现有商圈竞争的主要筹码。

经济启动双循环下的供给新趋势

疫情因素导致2020年新项目延迟交付，未来三年供应量较为均衡

核心区域供应量低，未来主要供应集中在丽泽和通州区域
 

从未来三年供应分布区域来看，这些供应仅36%位于核心商圈，非核心商圈占比高达64%，其中又以丽泽和通州占比最高，分别占未来总新增供应的35.2%和16.9%，因此这些区域将成为未来主要供应源和成交地。

2020-2023年，北京写字楼租赁市场共计将有约324万平方米新增供应入市，其中36.2万平方米已于上半年完成入市。受新冠肺炎疫情的影响，预计下半年会有部分项目推迟至2021年入市，同时参考2008年奥运会带来的停工影响前例，预计部分项目为了规避2022年冬奥会对进度的影响，会提前至2021年完工并投放市场，因此未来三年的供应量分布将较为均衡。

来源：戴德梁行