写字楼租赁

四季度中国写字楼租金指数运行分析
 

[提要]四季度写字楼租金环比上涨的商圈占18.8%，较上季度减少8.7个百分点;租金环比下跌的商圈占70.0%，较上季度增加1.2个百分点;11.3%的商圈租金与上期持平，较上季度增加7.5个百分点。
 

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金 为4.76元/平方米·天，环比下跌0.43%，跌幅较三季度收窄0.15个百分点。
 

从商圈来看，四季度写字楼租金环比上涨的商圈占18.8%，较上季度减少8.7个百分点;租金环比下跌的商圈占70.0%，较上季度增加1.2个百分点;11.3%的商圈租金与上期持平，较上季度增加7.5个百分点。
 

整体来看，四季度，国民经济继续保持恢复态势，“六稳”“六保”任务落实取得新成效，部分主要经济指标增速加快。但进入冬季后，受世界经济不确定性增多以及新冠肺炎疫情反弹影响，推动经济持续回升仍面临不少挑战。受此影响，尽管写字楼租赁市场活跃度随经济复苏所有提升，但恢复至疫情前的水平仍需时日，租金短期内仍面临下行压力，全国重点城市主要商圈写字楼租金环比继续下跌。

写字楼租金变动情况
 

分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。
 

2020年四季度，一线城市中，11.1%的商圈写字楼租金环比上涨，88.9%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，上海南京西路、广州环市东、上海张江、广州琶洲4个商圈写字楼租金环比上涨;深圳前海、上海北外滩、北京丽泽桥、上海淮海中路等32个商圈写字楼租金环比下跌。
 

2020年四季度，二线城市中，25.0%的商圈写字楼租金环比上涨，54.5%的商圈写字楼租金环比下跌，20.5%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，南昌样本商圈写字楼租金环比上涨，天津、武汉主要商圈写字楼租金环比持平或下跌，其他城市主要商圈写字楼租金环比涨跌互现。
 

租金涨跌幅较大的商圈

图：2020年四季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈
 

数据来源：CREIS中指数据库·写字楼版
 

2020年四季度，部分新兴商圈继续迎来新增供应，并因较好的硬件设施以及更具优势的价格吸纳了部分来自核心商圈的外溢需求;同时，部分业主为加速去化，考虑继续下调价格，或采取延长免租期等灵活的优惠方式吸纳租户。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，七成商圈写字楼租金环比下跌，占比与三季度基本相同。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳前海商圈环比跌幅最大，为2.22%，租金下跌至3.9元/平方米·天;天津华苑商圈写字楼租金环比跌幅亦在2.0%以上。上海北外滩、北京丽泽桥、武汉金融港等11个商圈租金跌幅在1.0%(含)-2.0%之间;南京珠江路、广州天河北、北京上地等43个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0%以内。
 

2020年四季度，受服务业和消费市场稳步复苏的积极因素影响，TMT产业、专业服务业、金融业等营利性服务业需求依旧较为稳定;同时，批发零售、房地产等行业需求也进一步恢复。整体来看，这几类企业较为集中的商圈写字楼租金相对较为稳定。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，杭州钱江新城、上海南京西路等15个商圈写字楼租金环比有所上涨，但涨幅均在1.0%以内。

租金运行趋势研判
 

从市场表现来看，2020年四季度，国内经济和产业的稳定恢复推动写字楼市场需求继续缓步恢复，写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼市场活跃度缓步提升。从租户方来看，由于外部环境不确定性仍存，部分拟在新拓展城市设立办事处或分公司的企业为节省装修成本，更加青睐按客户需求进行定制化装修的“拎包入驻”办公室;有扩租或搬迁需求的大型企业则更加青睐楼龄较新、硬件设施良好、周边配套持续完善且具备价格优势的新兴商圈;同时，后疫情时代，对办公场所安全性和员工健康重视程度提高或将使得智慧物业和绿色建筑成为租户选择写字楼的两个关键考虑因素。从业主方来看，随着经济恢复和疫情稳定，业主对写字楼市场未来的发展信心有所增强，尽管有部分业主为在年底寒冬来临之前加速去化而给出更优惠的价格，但整体来看，四季度写字楼租金呈跌幅收窄态势，这种复苏趋势预计将会延续至2021年，并随经济运行和产业发展的复苏逐渐明朗。