写字楼租赁

2021北京商办租赁市场竞争将更激烈
 

2020年历经新冠疫情，北京宏观经济、商办租赁市场均整体承压，写字楼空置率创近10年新高。但随着疫情逐步得到有效控制，市场逐步恢复活力。2020年商办市场面临前所未有的变化，同时也蕴藏着巨大的发展机遇。克而瑞资管北京机构立足于区域数据和行业动态，从市场、行业&企业、趋势展望等方面全面梳理北京商办市场，以下为趋势展望篇内容，其他篇章已在本周推出。
 

2020年，北京商办市场虽短期承压，但市场活力正逐步恢复。非核心商务区写字楼持续吸纳市场需求，同时随着服务业逐渐扩大、城市更新、北京自贸区政策等政策逐步推进，或将平衡供需两端市场，为商业和办公市场持续注入新动能。
 

在交易端，2020年北京大宗交易超过600亿元，投资者对于北京市场基本面依然看好，潜在需求有望在2021年继续释放。且在地产金融加速推进背景下，优质资产将迎来市场机遇。2021年商办市场将开启新一轮的发展周期，随着市场端逐步恢复与增长，商办市场将更趋向于平稳发展。
 

公募REITs元年，地产金融化加速推进，优质资产迎市场机遇
 

2020年公募REITs元年开启，政策密集出台，规范细则逐步细化，“顶层设计+配套文件”基本成型，地产金融化加速推进。2020年4月，中国证券会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，拉开中国公募REITs试点大幕。9月，第一批基础设施REITs试点项目申报工作开启。11月，首批公募REITs项目已进行答辩，按照目前进度，首批公募REITs项目有望于2021年推出。

表：2020年公募REITs相关政策梳理
 

首批公募REITs渐行渐近，首批申报试点项目具备现金流稳定、盈利性较好等优势;采用契约型交易结构，推进难度较小。在资产特征方面，相关项目涵盖公共事业基础设施、交通能源、仓储物流、产业园、数据中心等，区域覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等国家重大战略区域。在交易结构方面，采用“公募基金+资产支持证券”的契约型交易结构，推进难度较小。另外，部分项目为嵌套私募基金的交易结构，市场接受度较高，但同时也存在交易结构复杂的问题，也在一定程度上增加了产品的管理难度(略)。
 

未来，公募REITs试点范围有望拓展至商业地产和租赁领域，权益类REITs将是国内市场主流方向。目前试点申报项目主要集中在市政基础设施、交通能源、仓储物流、产业园等领域，预计未来有望拓展至商业地产和租赁领域。商业地产和租赁项目等资产较市场化，也符合“房住不炒”政策基调，在试点政策细则完善和成熟后，将商业地产和租赁项目纳入REITs范围可期。
 

存量时代下城市更新加速，北京核心区域投资和改造价值凸显
 

北京房地产市场已进入存量时代，面临老旧物业改造、困境资产盘活、落后产业升级等多重问题，城市更新迎来发展机遇。十四五规划中明确提出实施城市更新行动，未来的房地产建设将由房地产主导的增量开发，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。
 

北京核心区域存量资产较多，投资和改造价值凸显，专业机构涌现，通过城市更新实现资产盘活与价值提升。近两三年来以来，以高和、高瓴、吉宝资本、黑石、GIC等为代表的投资机构频频在非住领域进行大宗交易，收购一线及主要核心城市的写字楼、商业、产业园等投资性物业，寻求核心增益型及机会型投资机遇。北京已连续三年大宗交易超过500亿元以上，2020年北京大宗交易统计成交39宗共计664亿元，其中有6宗为外资买家成交(含中外投资人联合收购)，成交金额近200亿元，外资及中外投资联合体共有3笔大宗物业交易超过40亿元。资产并购后，投资机构通过对资产的持续运营管理，实现城市更新项目的不断增值。

表：2020年外资相关大宗成交典型案例
 

数据来源：克而瑞资管，CAIC数据库
 

资产管理通常通过四个阶段实现存量盘活及提质：资产并购、改造提升、资产管理与运营、资产证券化，从而推进城市更新增值。一些老旧物业前期拿地价格较低，原有物业型态已落后于同区域同类型项目，土地价值优势无法展现，资产并购前期会对物业进行重新规划、设计、定位等，通过“规划”来赋予土地新的价值;在改造提升环节，会进行详细的资产评估、市场环境现状分析、成本预算、项目定位和客群定位等，尽可能实现物业改造后最大幅度的价值提升，例如北京的798、大悦春风里项目(略)。