写字楼租赁

新基建持续推进背景下，数据中心需求提速
 

“新基建”持续推进背景下，数据中心正成为国内大宗交易重要的投资类型之一。受益于5G、云计算、物联网、人工智能等“新基建”的持续推进，相关设备及服务需求增加，数据中心作为底层基础设施正快速增长。在此背景下，投资者对于中国数据中心资产的需求也相应增加，数据中心正成为国内大宗交易市场重要的投资类型之一。
 

公募REITs试点、大数据中心协同创新体系指导意见等相关政策出台;北京市亦积极推进新型基础设施建设工作，数据智能基础设施迎来发展机遇。2020年4月，中国公募REITs拉开试点大幕，数据中心成为REITs试点资产类型之一。2020年12月28日，国家发改委等四部门发布《关于加快构建全国一体化大数据中心协同创新体系的指导意见》，优化数据中心建设布局，形成“数网”体系。2020年6月10日，北京市出台加快新型基础设施建设行动方案(2020-2022年)，主要对5G网络、新型数据中心、卫星互联网、工业互联网等领域作出重点任务指示。在政策和产业推动，以及市场供不应求的背景下，IDC行业景气度有望稳步向上。

表：2020年三季度北京大宗交易IDC案例
 

数据来源：克而瑞资管CAIC
 

环一线成为IDC发展重点。三季度，数据中心成为北京市大宗物业投资“新宠”。 据工信部发布的《全国数据中心应用发展指引》，2019年北京市及周边地区、上海市及周边地区、广深及周边地区数据中心柜机分别约占到全国数据中心机柜的26%、25%、14%。在IDC监管政策趋严和能耗资源等要素稀缺的背景下，提前布局环一线城市有望在未来市场竞争中把握先机。据克而瑞资管监测，2020年第三季度，北京共录得三笔数据中心大宗交易，交易金额超87亿元，占北京市三季度总成交额的42.8%。
 

北京自贸区为写字楼市场注入新活力，利于市场需求释放
 

2020年，北京自贸试验区总体方案出台。2020年9月21日国务院印发《中国(北京)自由贸易试验区总体方案》，北京作为中国第19个自贸区，与以往不同，北京的自贸区不是以货物流通贸易为主，北京自贸区包括三大主要片区涵盖：科技创新片区、国际商务服务片区、高端产业片区3个片区。
 

北京自贸区方案的出台背景与经济发展密切相关。北京的自贸区以服务贸易为主，是推动北京经济增长、服务业和数字贸易发展的重要抓手，同时也是推动高品质写字楼市场发展的核心动力之一，利于办公市场需求的释放与聚集。北京办公市场未来三年(2021-2013年)新增供应总计约超300万平米，2020年空置率创近五年新高至16.3%，年净吸纳量创近5年新低，仅为21万㎡，短期供需市场出现失衡状况。北京自贸区的设立给北京办公市场发展提供了明确的方向指引，在主导行业布局上，也根据现有的行业布局和区域优势，提出了发展建设意见。

图：北京自贸区三大主要片区位置图
 

资料来源：克而瑞资管绘制与综合整理

根据片区布局来看，主要以五环外非核心商务区为主，辐射到北京经济技术开发区和通州运河商务区为代表的新兴商务区，同时京津冀一体化为大兴国际机场周边提供更多产业发展机遇。根据自贸区实施范围涵盖的三大片区，辐射到写字楼市场的主要商务区有核心商务区：中央商务区、中关村等，还有新兴商务区北京经济技术开发区和通州，此外还特别提到了大兴国际机场，大兴国际机场是国家发展的一个新动力源，要打造成为世界级航空枢纽。京津冀三地将依托北京大兴国际机场的辐射作用，联系更加的紧密，也将围绕科技创新、数字经济及服务业开放三个重点方向发挥更大的优势。
 

北京非核心商务区写字楼持续吸纳外溢需求
 

2020年非核心商务区在净吸纳量方面表现突出，约占全市净吸纳量近五成，丽泽商务区、亚奥商务区、望京及酒仙桥商务区承租表现位列前三。随着疫情得到有效控制，其对于租赁需求端影响持续减小，非核心商务区净吸纳量在全市中的占比正在逐渐提升。