写字楼租赁

丽泽商务区平均租金仅为临近金融街商务区的27%，凭借性价比高、配套逐步完善等优势突出重围，承接了部分金融街商务区外溢需求及吸引了龙头企业的青睐，华为、中电网承包了丽泽SOHO近8万㎡的办公面积，致使2020年丽泽商务区成为北京写字楼租赁活动最火热的区域。
 

其次为亚奥商务区，其相较于临近的核心商务区金融街和中关村，在平均租金上有绝对的优势，多重利好条件吸引了大量外溢需求。2019年末亚洲金融大厦入市，原位于金融街的国际金融机构总部落户亚奥商务区，龙头企业的上下游行业发展及聚集效应，为亚奥商务区迎来了新的发展机遇。

图：北京非核心商务区承接外溢需求示意图
 

资料来源：克而瑞资管绘制与综合整理
 

望京及酒仙桥商务区(略)。另外，亦庄、丰台科技园、上地、中关村软件园和北清路等商务园区亦为各产业租户提供了多元选择空间，在城市轨道交通逐渐完善、租金叠加税收优惠等优势下，此类商务园区也将持续承接写字楼市场外溢需求。
 

北京写字楼市场未来预期小结

北京商办市场未来几年仍将面临大体量集中的新增供应，使得北京写字楼市场空置率继续攀升，租赁市场竞争激烈。2020年北京办公市场随着疫情得到有效控制，业主端和需求端逐渐恢复正常，全年净吸纳量因第四季度TMT、金融企业租赁活动活跃，呈现出回暖趋势。疫情的突发导致原计划2020年入市的项目向后推迟，但全年仍录得近60万㎡的新增供应，大体量的新增供应使得全市办公空置率持续上升。2021年北京预计入市152万㎡新增供应，其中78%集中在非核心商务区，北京全市租金水平仍将面临下行压力。2021年，预计北京办公租赁市场租金或触底、空置率或将触顶。
 

未来投资与租户的需求将向外延展，丽泽、通州等非核心商务区将持续承接外溢需求。2021年北京写字楼新增供应近六成集中于丽泽商务区，未来三年预计新增供应308万㎡，其中丽泽和通州运河商务区占比超五成。同时北京政策对丽泽、通州等新兴区域持续大力扶持，城市轨道交通、大兴国际机场、环球影城等配套亦逐步完善，新兴商务区正迎来发展机遇，投资端及租赁活跃度也将向新兴商务区转移。
 

TMT及金融业仍有望继续引领需求端增长。在行业发展趋势上，随着龙头企业的扩张及相关上下游企业的发展，TMT及金融业将持续为北京办公市场带来扩租和新租等租赁需求。在政策指引上，两会提出重点发展高新科技、新型基建行业等多重利好条件，同时在服务业逐渐扩大和北京自贸区政策等逐步实施下，TMT和金融等行业租赁需求将得到进一步释放，未来仍将为北京办公市场继续带来强劲的租赁需求。
 

展望未来，2021年商办租赁市场将回归业务本源，围绕租户和消费者需求，把握资管发展机遇，力争变局中开新局。(克而瑞房价北京)